房地產(chǎn)營改增重點項目探究與財務(wù)數(shù)據(jù)涉稅風險分析及稅務(wù)稽查應(yīng)對專題

‖專題背景‖
自2010年以來，總局已經(jīng)連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)納入到稅收專項檢查中。在2015年的兩會上，李克強總理和財政部長樓繼偉均表示力爭在2015年實現(xiàn)營改增的全覆蓋，而營改增的重點和難點是房地產(chǎn)行業(yè)。面臨的總局多年來在專項檢查中對房地產(chǎn)行業(yè)的青睞和作為營改增的重點和難點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮是如何應(yīng)對變革，使企業(yè)在變革中能夠平穩(wěn)著陸和再次騰飛！
營改增對于房企是變革，而稅務(wù)稽查對房企則是“噩夢”，坊間傳聞，稽查人員到房地產(chǎn)企業(yè)檢查，補稅少了都沒臉見人。所以沒有哪一個企業(yè)希望被稽查，但是稅務(wù)稽查卻“偏偏喜歡你”，這到底是為啥?。吭诙悇?wù)稽查實踐中，企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)中隱藏著許多的稅收風險，但很多財務(wù)人員對此卻十分茫然，數(shù)據(jù)涉稅分析與利用的不對稱導(dǎo)致企業(yè)在面對稅務(wù)稽查時處于不利的地位，很難掌握主動權(quán)。
作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員不僅僅應(yīng)該知道財務(wù)數(shù)據(jù)如何計算、填報，更重要的是要洞悉財務(wù)數(shù)據(jù)中隱藏的稅收風險，在洞悉稅收風險后，進行合理、必要的風險管控，方能在稅務(wù)稽查中做的心中有數(shù)、從容應(yīng)對。

‖課程收益‖
本次培訓(xùn)著眼于對房地產(chǎn)營改增重點項目進行全方位的探究，使財務(wù)人員利用“營改增”尚未推進到房地產(chǎn)行業(yè)的“空檔期”，做出合理的預(yù)測和規(guī)劃，使決策層能夠充分把握“營改增”的動向和脈搏，使企業(yè)在增值稅框架下規(guī)避涉稅風險和充分享用稅收政策紅利，進行積極的稅收規(guī)劃；
在對營改增進行探究的同時，本課程將全景展現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)背后隱藏的稅收風險點。通過對涉稅風險點的準確解析，輔之以稅務(wù)稽查中的典型案例，您將會在以后的財務(wù)工作中對財務(wù)數(shù)據(jù)中的涉稅風險了然于胸，真正的做到防患于未然，將禍患消弭于無形！

‖主講專家‖魏老師：中國注冊稅務(wù)師；經(jīng)濟學學士；現(xiàn)供職于某市國稅局稽查局。魏老師長期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機關(guān)的稽查流程與辦案模式。對房地產(chǎn)、建筑安裝、工業(yè)等行業(yè)均進行過專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗，善于在培訓(xùn)中和學員充分互動，授課風格幽默詼諧，能對晦澀難懂的稅收知識以平實的語言進行演繹；其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、詳實精巧，并因此受到參訓(xùn)學員的一致好評。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)營改增重點項目探究
一：2014年某地關(guān)于房地產(chǎn)專項檢查情況分析
1．總局專項檢查年年有，為何房地產(chǎn)業(yè)屢屢“中槍”？2015年專項檢查劍指何方？
2．2014年對房地產(chǎn)行業(yè)專項檢查基本情況介紹及存在的問題。
3．典型問題存在對于房地產(chǎn)業(yè)在營改增中的影響分析。

二：增值稅原理簡介及營改增回顧
1．增值稅原理簡要介紹。
2．增值稅原理與營業(yè)稅原理比較與分析。
3．增值稅的納稅人與扣繳義務(wù)、稅率與征稅率。
4．增值稅一般計稅方法與簡易計稅方法簡介。
5．營改增的背景及原因分析。
6．營改增的推進歷程回顧及目標分析。
7．梳理已納入營改增范圍具體項目對房地產(chǎn)開發(fā)進項抵扣的影響。

三：房地產(chǎn)營改增涉稅重點分析及應(yīng)對之道
1．營改增時間預(yù)測及建筑業(yè)營改增時間對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析。
2．房地產(chǎn)增值稅稅率的猜測與建筑業(yè)增值稅稅率對房地產(chǎn)稅負的影響。
3．公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？
4．買房送家電等行為是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務(wù)處理最劃算？
5．開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進行合規(guī)的處理？
6．房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？
7．不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。
8．售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否要轉(zhuǎn)出？
9．回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？
10．房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？
11．預(yù)收賬款是否收到就產(chǎn)生納稅義務(wù)？能否收到錢就開票？
12．房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？
13．沒收的定金和違約金是否應(yīng)當繳納增值稅？
14．預(yù)售期都是銷項遠大于進項資金流壓力過大的如何解決？
15．如何準確判定進項稅的抵扣范圍進而規(guī)避風險？
16．營改增稅負上升能否獲得財政補助？如獲得補助是否需要繳納企業(yè)所得稅？
17．土地出讓金能否抵扣進項？具體應(yīng)如何操作呢？
18．房地產(chǎn)行業(yè)政府規(guī)費的梳理及其進項稅能否抵扣？
19．園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具
農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？
20．房地產(chǎn)項目公司注銷時的留抵稅額如何處理？
21．營改增來臨，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析
22．資金成本能否抵扣？統(tǒng)借統(tǒng)貸形式下分攤利息如何抵稅？
23．違反資本弱化條款以及超過同期同類貸款利率部分如果取得專用發(fā)票能否抵扣呢？
24．境外機構(gòu)進行的規(guī)劃設(shè)計，能否有進項稅的抵扣？由此產(chǎn)生的非居民稅收如何
處理？
25．什么是混業(yè)經(jīng)營？如何規(guī)避混業(yè)經(jīng)營的風險？
26．營改增后處置營改增前購入資產(chǎn)如何繳稅？
27．新舊稅制轉(zhuǎn)換的過渡期問題。
⑴ 其他行業(yè)營改增過渡期政策借鑒。
⑵ 房地產(chǎn)能否取得過渡期政策？
⑶ 在建項目如何處理？是繼續(xù)繳納營業(yè)稅還是如何？
28．“甲供材”模式的增值稅考量。
29．施工企業(yè)在施工現(xiàn)場使用房地產(chǎn)企業(yè)的水電是否要繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)能否
要向施工企業(yè)開具專票？
30．營改增來臨企業(yè)固定資產(chǎn)投資策略如何決斷？
31．房地產(chǎn)企業(yè)營改增時代對于供應(yīng)商的選擇。
32．營改增后購進的防偽稅控系統(tǒng)和技術(shù)維護費抵減進項的優(yōu)惠，你知道嗎？
33．國地稅之間稅源劃轉(zhuǎn)如何早作準備？

四：增值稅專用發(fā)票實務(wù)處理專題
1．為何有增值稅專用發(fā)票以及以票管稅模式的分析。
2．如何判定惡意取得虛開專用發(fā)票？稅法及刑法的規(guī)定如何？
3．如何判定善意取得虛開？善意虛開如何進行稅務(wù)處理特別是企業(yè)所得稅？
4．增值稅專用發(fā)票可以作廢嗎？流程如何？
5．增值稅專用發(fā)票如何開具紅字專用發(fā)票嗎？
6．增值稅專用發(fā)票如果丟失怎么辦？是否會被處罰呢？
7．增值稅專用發(fā)票認證期限是多少天？認證期限的存在是否為稅務(wù)規(guī)劃帶來空間？
如果超期未認證是否有救濟措施？
8．已認證通過專票是在當月抵扣還是下月抵扣？如果未按期申報抵扣能否在以后期
間繼續(xù)抵扣？
9．增值稅專用發(fā)票填寫不全能否抵扣進項稅？
10．“三流”不一致涉稅風險分析及典型案例。

五：發(fā)票違法成本及涉稅風險應(yīng)對
1．為何發(fā)票違法成為可能？建安企業(yè)發(fā)票違法問題高發(fā)的根本原因何在？
2．征管法修訂案中對于虛開如何規(guī)定？
3．發(fā)票管理辦法如何處罰虛開行為？
4．危害稅收征管罪中關(guān)于虛開專用發(fā)票和普通發(fā)票的具體規(guī)定如何？

第二部分：財務(wù)數(shù)據(jù)涉稅風險分析與稅務(wù)稽查應(yīng)對
一：稅務(wù)稽查流程深度解析
1．稅務(wù)稽查的四個環(huán)節(jié)，你知道嗎？
2．稅務(wù)稽查是如何選案的？案件的來源都有哪些？
3．如果“不幸”被選中，能否申請撤銷案源呢？
4．稽查人員下戶檢查前的規(guī)定動作是什么？
5．稅務(wù)稽查機關(guān)享有的稅收檢查權(quán)解析
⑴ 稽查人員能否未經(jīng)允許就將財務(wù)室的電腦打開拷貝數(shù)據(jù)？如果想拷貝電子資料
必須履行的程序是什么？
⑵ 稅務(wù)稽查機關(guān)享有的實地檢查權(quán)具體范圍如何界定？能否到老板或者財務(wù)人員
家里、車里進行檢查？
⑶ 稅務(wù)稽查機關(guān)能否直接將企業(yè)賬簿資料拿回去進行檢查？應(yīng)履行何種程序？
⑷ 稅務(wù)稽查機關(guān)能否到你的上游企業(yè)和下游企業(yè)進行調(diào)查、取證？如果進行外調(diào)，
對你有何影響？
⑸ 稅務(wù)機關(guān)能否調(diào)查與企業(yè)有關(guān)人員如老板、老板娘、會計、出納等人員的個人賬戶？
在實踐中稅務(wù)稽查是如何獲取個人賬號的呢？

二：稽查重點關(guān)注財務(wù)數(shù)據(jù)風險分析
1．應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)以何作為稅前扣除憑據(jù)？營改增后票據(jù)貼現(xiàn)所支付的利息能否抵扣
進項稅呢？
2．購買銀行理財產(chǎn)品的收益是否繳納營業(yè)稅？
3．其他應(yīng)收款科目稅收風險分析與稽查應(yīng)對
⑴ 稅務(wù)稽查為何會關(guān)注其他應(yīng)收款科目？如果企業(yè)存在大額貸款與其他應(yīng)收款并存的局面，涉稅風險已經(jīng)發(fā)生，你知道嗎？企業(yè)將款項無償借給關(guān)聯(lián)方使用而不收取利息，能否被稽查機關(guān)認定為“視同銷售”征收營業(yè)稅？在營改增后此種行為是否要征收增值稅？
⑵ 個人股東向公司借款長期不還涉稅風險何在？
⑶ 借給員工無法收回的損失能否稅前扣除？
4．固定資產(chǎn)科目稅收風險分析與稅務(wù)稽查應(yīng)對之道
⑴ 將自有房屋無償出借給關(guān)聯(lián)方使用是否征收營業(yè)稅？
⑵ 稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)將房屋無償出借給關(guān)聯(lián)方使用不允許企業(yè)扣除折舊，是否
合理？如何應(yīng)對？
⑶ 營改增后購入房產(chǎn)能否抵扣進項稅？
⑷ 固定資產(chǎn)加速折舊64號公告如何準確運用？
5．2015年34號公告中關(guān)于工資薪金、福利費的最新規(guī)定你知道嗎？
6．外資企業(yè)的應(yīng)付股利科目有發(fā)生額能否提示涉稅風險的發(fā)生？
7．稅務(wù)稽查人員在檢查時為何必查其他應(yīng)付款科目的情況？其他應(yīng)付款科目隱藏著
何種稅務(wù)風險？
8．專項應(yīng)付款科目如有發(fā)生額，財務(wù)人員應(yīng)著重防范的稅務(wù)風險是什么？
9．資本溢價轉(zhuǎn)增股本是否視同分配股息、紅利？企業(yè)所得稅上如何處理？
10．留存收益轉(zhuǎn)增股本企業(yè)所得稅上如何處理？
11．留存收益轉(zhuǎn)增股本個人所得稅上如何處理？
12．PE增資“浮盈”部分是否應(yīng)征收個稅？
13．轉(zhuǎn)讓限售股是否應(yīng)該征收營業(yè)稅及各地政策實踐分享。
14．轉(zhuǎn)讓限售股企業(yè)所得稅涉稅風險管理。
15．轉(zhuǎn)讓限售股個人所得稅涉稅風險管理。
16．財務(wù)費用科目涉稅風險分析與稅務(wù)稽查應(yīng)對之道
⑴ 現(xiàn)金折扣是否需要發(fā)票方能稅前扣除呢？
⑵ 小額貸款公司是否屬于金融機構(gòu)？支付給小貸公司的利息如何稅前扣除風險
最低？與小貸公司簽訂的借款合同是否要繳納印花稅呢？
⑶ 向非金融機構(gòu)借款稅務(wù)扣除利息的稅法要件是什么？
⑷ 資本弱化條款在稅法上的基本規(guī)定以及國內(nèi)首個資本弱化避稅案例分享。
⑸ 向自然人借款支付利息的稅務(wù)風險防范分析。
⑹ 對外借款用于投資而發(fā)生的借款利息是否應(yīng)該資本化？
⑺ 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅涉稅風險分析及各地政策實踐分享。
⑻ 融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)生的利息費用是否能夠全額稅前扣除？融資租賃合同如何貼花？
⑼“假股真?zhèn)?rdquo;暨混業(yè)投資業(yè)務(wù)涉稅風險防控分析。
17．營業(yè)外支出科目作為稅務(wù)稽查重點關(guān)注科目如何防控涉稅風險？