房地產業(yè)“營改增”近距離準備及重點涉稅業(yè)務會計核算（李老師）

‖專題背景‖
2015年兩會政府工作報告，針對房地產、建安行業(yè)是否實行“營改增”，李克強總理用“力爭全面完成”、財政部長樓繼偉用“反正今年得出來”字眼做出注釋，而據消息靈通人士透露的最新消息，剩余的房地產、建安、金融和生活服務業(yè)等四大行業(yè)的營改增政策將于10月份出爐，將在2016年1月份正式實施，現在正是稅制稅率的設計，各方力量激烈博弈、糾結之時。一旦將房地產與建安企業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產與建安企業(yè)將面臨稅負進一步加重、企業(yè)的賬務處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產和建安企業(yè)而言意義重大。
本課程根據現行增值稅征稅的基本原理，對房地產、建安行業(yè)“營改增”后開發(fā)各環(huán)節(jié)關鍵業(yè)務的實務操作以及可能面臨的增值稅進項抵扣風險，有針對性提出相應的防控建議或方案，并對企業(yè)在“營改增”之前應做準備事項，以便使企業(yè)的利益最大化提出相應的建議。通過專業(yè)的政策分析和實例講解，重點揭示房地產、建安行業(yè)在項目開發(fā)中關鍵經濟事項的營改增后可能面臨的涉稅風險，用最短的時間，讓我們房地產、建安企業(yè)財務人員掌握項目開發(fā)建設過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化利益！
同時，本課程還針對房地產業(yè)增值稅會計及成本核算的核心問題進行講解，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調會計和稅收的差異，掌握開發(fā)成本核算技巧，規(guī)避和防范財務、稅收風險。

‖主講專家‖李老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師；東北大學經濟學博士，工程學碩士，某省稅務稽查官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，“營改增”小組成員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務咨詢師，眾多大型房地產企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產開發(fā)，建筑施工企業(yè)財稅培訓，稅收政策解析，稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務實、案例源于實戰(zhàn)、翔實精巧，并因此受到參加培訓的財稅學員一致好評。

‖主講內容‖
專題一：營改增業(yè)務專項
1．增值稅暫行條例的解析：包括增值稅納稅義務人，納稅地點，稅率，增值稅的
計稅依據，增值稅的稅收優(yōu)惠，申報期
2．增值稅暫行條例實施細則解析：包括增值稅相關文件
3．增值稅進項稅額的抵扣相關規(guī)定，及如何確定進項額
（不準抵扣的進項稅額主要原因）
4．增值稅發(fā)票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法
5．增值稅滯留票產生原因及解決方案
6．甲供材料會計與稅款承擔問題
7．增值稅不同稅率業(yè)務界定，混合銷售、兼營業(yè)務、混業(yè)經營處理
8．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人

專題二：房地產開發(fā)企業(yè)改組改制新規(guī)會計處理及稅收分析
1．財稅【2009】59號
2．總局2015年48號公告
3．財稅【2014】109號
4．總局2015年第40號公告
5．財稅【2014】116號
6．總局2015年33號公告

專題三：房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的會計處理及涉稅問題解析
一、成本核算對象怎樣設計最好？
1．成本核算對象的確定應遵循哪些原則？
2．開發(fā)產品成本與計稅成本的差異怎么協(xié)調使風險最??？
3．成本核算的規(guī)范程序有哪些？
4．成本核算與土地增值稅、企業(yè)所得稅的關系
⑴ 房地產企業(yè)確定成本對象應遵循那些原則
⑵ 開發(fā)產品計稅成本支出包括哪些內容
⑶ 房地產企業(yè)不同項目之間發(fā)生的共同成本應采取哪些方法分攤
（含特殊業(yè)務成本）？
⑷ 采取“以房換地”交易方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？
⑸ 企業(yè)建造的地下停車場庫的成本如何處理？
⑹ 已銷開發(fā)產品的計稅成本如何計算？
⑺ 開發(fā)產品成本中的哪些費用可以預提？具體預提標準如何掌握？
⑻ 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應取得但未取得合法憑據的如何
處理？

二、成本核算實務中的部分疑難解析
1．取得什么樣的憑證才能在稅前扣除？合法的扣稅憑證包括哪些？
2．善意取得了虛假發(fā)票怎么處理才能規(guī)避風險？
3．怎樣確認計稅成本終止日最有利？
4．質保金怎樣處理有利？

三、成本費用的歸集與分配技巧解析
1．成本費用的歸集與分配技巧性問題解析
2．應該怎樣合理劃分、設置開發(fā)項目成本核算科目？
3．各項成本費用歸集的會計處理技巧
4．成本費用合理分配方法總匯
5．預提費用怎樣在稅前扣除？

四、成本核算熱點問題處理技巧
1．地下（人防）車庫應該怎么處理？
2．甲供材應該如何處理？
3．實物回遷怎樣進行成本核算和稅務處理？
4．臨時設施的會計和稅務處理
五、代建工程應該怎樣核算和防范稅收風險？

專題四：收入核算的涉稅問題及處理方法
一、主營業(yè)務收入
1．營業(yè)稅收入
2．土地增值稅收入
3．企業(yè)所得稅
⑴ 完工開發(fā)產品銷售收入由哪些內容組成
⑵ 不同銷售方式下開發(fā)產品銷售收入應該如何確認
⑶ 銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理
⑷ 買一贈一銷售的處理（依據：國稅函[2008]875號）
⑸ 合作開發(fā)房地產，分配給對方的房屋如何確認收入

二、視同銷售收入如何進行賬務與稅收處理
三、其他業(yè)務收入
1．房地產企業(yè)房屋租金收入如何入賬（含預租收入）
2．房地產企業(yè)收取的違約金收入應分別在哪些情況進行不同處理
專題五：“營改增”后，增值稅的會計處理及納稅檢查

‖培訓對象‖各房地產企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、
財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。