“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難點(diǎn)解析（王老師）

‖專題背景‖
按我國財(cái)稅體制改革進(jìn)程，財(cái)政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，房地產(chǎn)企業(yè)馬上面臨“營改增”。在房地產(chǎn)市場處于下行趨勢下推出“營改增”，將會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？在營改增時(shí)間表逐漸推進(jìn)下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否加大房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度？土地增值稅清算首當(dāng)其沖！特別是年初出臺的財(cái)稅【2015】5號文件給企業(yè)改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢？
企業(yè)土地增值稅自查結(jié)果與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論、中介機(jī)構(gòu)清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報(bào)告稅收風(fēng)險(xiǎn)最低呢？各地在做土地增值稅清算時(shí)的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點(diǎn)是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革？如何做好土地增值稅清算？如何在合理合法情況下做好土地增值稅清算的籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好銜接工作？如何把撐不同物業(yè)類型的清算？
本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認(rèn)定，從收入時(shí)點(diǎn)與金額的確認(rèn)到扣除項(xiàng)目的認(rèn)定，從扣除憑證到各稅種的分析，從清算條件到清算結(jié)果的比對……在講解土地增值稅流程的同時(shí)，我們將穿插成本分?jǐn)偡椒ㄅc甲供材重點(diǎn)問題解讀，通過具體的實(shí)操案例來闡述成本分?jǐn)傇瓌t與具體操作方法，讓您切身感受不同的成本分?jǐn)倢ν恋卦鲋刀惗愗?fù)產(chǎn)生的“巨大”影響；針對“甲供材”行為，我們通過概念的解讀、甲乙方雙方不同的會計(jì)處理、混和銷售、特殊混合銷售等精髓內(nèi)容精解，讓您對甲供材不再“恐懼”，不再“陌生”！我們將逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，準(zhǔn)確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來的棘手問題，達(dá)到準(zhǔn)確理解新政，掌握稅企納稅爭議的最佳方案。

‖主講專家‖王老師：會計(jì)師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：土地增值稅征稅范圍及計(jì)算流程
1．土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個(gè)？如何理解？
2．土地增值稅納稅人的確認(rèn)需要注意哪些問題？
3．土地增值稅計(jì)算的流程是什么？各個(gè)環(huán)節(jié)如何銜接？
4．集體土地開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？

二：土地增值稅清算流程詳解
1．收入確認(rèn)的原則和依據(jù)是什么？確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)在開發(fā)流程的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)？
2．誠意金、違約金在土地增值稅有什么風(fēng)險(xiǎn)？與其他稅種的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別在哪里？
3．違約金的扣除憑證需要注意哪些事項(xiàng)？
4．“以地?fù)Q房”“以房換地”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是？計(jì)稅依據(jù)如何確定？通過
具體的案例給您詳細(xì)解讀。
5．如何理解“銷售價(jià)格明顯偏低”？具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否存在個(gè)人所得稅
的風(fēng)險(xiǎn)？
6．不同形式下“買一送一”如何控制稅收風(fēng)險(xiǎn)？送車位、送物業(yè)、送面積、
送旅游、送家電……
7．代收費(fèi)用如何操作稅收風(fēng)險(xiǎn)最??？在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候需要注意哪些
問題？
8．“竣工決算”如何理解？計(jì)算土地增值稅的重要意義是什么？

三：土地增值稅重點(diǎn)問題解析
1．土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除的四個(gè)原則是什么？
2．如何把握“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”？契稅、拍賣費(fèi)用、土地閑置費(fèi)的待遇有何不同？
3．如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？
4．不同政府返還資金在會計(jì)處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？
5．不同方式下取得土地使用權(quán)如何確認(rèn)土地成本？
（股權(quán)收購、建設(shè)-移交、接受土地投資、劃轉(zhuǎn)、拆一還一等）
6．“拆一還一”方式下的契稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？不同拆遷費(fèi)支付方式對稅負(fù)的
影響是什么？
7．耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
8．房地產(chǎn)企業(yè)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)取得土地，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握？
9．和政府置換土地，政府沒有及時(shí)交付，土地使用稅開始時(shí)間如何處理？
10．拆遷費(fèi)如何列支風(fēng)險(xiǎn)最??？記賬憑證如何列示？如何應(yīng)對“現(xiàn)金”科目金額較
大的困惑？
11．人防設(shè)施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公共設(shè)施配套開發(fā)是否可以
扣除？
12．資本化利息如何歸集開發(fā)成本？資本化的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？
13．開發(fā)間接費(fèi)是否可以列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？差旅費(fèi)？會議費(fèi)？私車公用？
14．企業(yè)不同融資方式稅收風(fēng)險(xiǎn)如何控制？（銀行借款、股東借款、民間融資、轉(zhuǎn)
貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、明股實(shí)債、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、罰息等等）
15．地方附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金是否視同稅金扣除？稅金是計(jì)提數(shù)？還是實(shí)際繳納
金額？
16．土地增值稅為什么要加計(jì)扣除？七種不同情況加計(jì)扣除的稅收分析。
17．如何計(jì)算不同類型的土地增值稅臨界點(diǎn)，使得土地增值稅的最佳稅負(fù)？
18．如何把握與理解土地增值稅強(qiáng)制清算和通知清算？
19．土地增值稅清算單位和清算對象的確定標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何分期？如何分類？
20．清算開始后憑證的截止時(shí)間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二
次清算”？
21．成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男?？不同的成本對象如何采?ldquo;合理”的分?jǐn)偡椒ǎ?br /> 22．不同成本對象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什
么本課程通過具體的案例，為您一一解讀成本分?jǐn)偟膴W妙于精髓，讓您不再為
此困惑。
23．項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)度不一，卻達(dá)到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M(fèi)？
24．支付給境外的設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測繪費(fèi)是否可以扣除？
25．如果成本部分賬務(wù)有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

四：重點(diǎn)問題解析
1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊有哪些？
2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
3．不同形式的售樓部如何進(jìn)行會計(jì)處理？如何歸集發(fā)生的成本費(fèi)用？稅收對
此又是如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負(fù)？
4．售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會產(chǎn)生房產(chǎn)稅？
5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6．如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？
7．“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會計(jì)處理？如何納稅？
8．“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
9．裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？
10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)如何進(jìn)行提供相關(guān)的資料？
11．勞務(wù)分包、鋼構(gòu)立體車位如何索取發(fā)票？
12．人防車位收入是否征收土地增值稅？沒有產(chǎn)權(quán)的車位呢？
13．車位的不同類型在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候如何計(jì)入收入？成本如何配比分?jǐn)偅?br />
五：解讀重慶市土地增值稅政策。
六：專家現(xiàn)場預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動答疑解惑。