房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稽查重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控與典型案例剖析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稽查重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控與典型案例剖析專題班通知 ‖2015年11月27–29日‖—-‖廈門(mén)•香克斯酒店‖—-‖主 講：魏老師‖ ‖專題背景‖
2010年至2015年，國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)六年將房地產(chǎn)行業(yè)列入專項(xiàng)檢查通知中，房地產(chǎn)企業(yè)必將是稅收檢查的重中之重。面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，及早做好準(zhǔn)備，積極應(yīng) 對(duì)稅務(wù)稽查活動(dòng)。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金占用量大，涉稅問(wèn)題復(fù)雜多樣。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不同程度的存在著對(duì)稅收政策更新不及時(shí)、理解有偏差、執(zhí)行不到位的問(wèn)題，這些問(wèn) 題的存在必然導(dǎo)致涉稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，很可能會(huì)使企業(yè)在稅務(wù)稽查中陷入困境？
本次課程是為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)和降低納稅成本，提高財(cái)務(wù)人員的稅法運(yùn)用水平，依托稅務(wù)稽查典型案例，緊密結(jié)合稅法及相關(guān)政策文件，通過(guò)政策的細(xì)致講解、 典型案例的剖析，使學(xué)員充分把握稅收政策規(guī)定，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，清晰把握涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查活動(dòng)。

‖主講專家‖
魏老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師；經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士；現(xiàn)供職于某市國(guó)稅局稽查局。魏老師長(zhǎng)期從事稅務(wù)案件的審理與稽查工作，通曉稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)的稽查流程與辦案模式。對(duì)房地產(chǎn)、建筑 安裝、工業(yè)等行業(yè)均進(jìn)行過(guò)專題調(diào)研與稽查，具有豐富的稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能。魏老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十 九個(gè)省、市、自治區(qū)。有著豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，善于在培訓(xùn)中和學(xué)員充分互動(dòng)，授課風(fēng)格幽默詼諧，能對(duì)晦澀難懂的稅收知識(shí)以平實(shí)的語(yǔ)言進(jìn)行演繹；其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí) 、案例源于實(shí)戰(zhàn)、詳實(shí)精巧，并因此受到參訓(xùn)學(xué)員的一致好評(píng)。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控
一．收入篇
1．在實(shí)務(wù)中如何準(zhǔn)確把握和理解完工進(jìn)度？
2．預(yù)售收入，放對(duì)地方了嗎？
3．不同銷售方式，收入確認(rèn)方法大不同，你了解嗎？
4．定金、訂金，一字之差會(huì)產(chǎn)生什么樣的涉稅問(wèn)題？
5．視同銷售，你真的懂了嗎？你“視同”了嗎？
6．“未售先租”的特殊規(guī)定是什么呢？
7．代收款項(xiàng)，究竟是不是房企的收入，要不要交稅呢？
8．合作建房如何計(jì)算企業(yè)所得稅的收入？
9．取得土地出讓金的返還和土地增值稅的返還，是否屬于不征稅收入？
10．售后回租、售后回購(gòu)如何確定收入基數(shù)？
11．股息、紅利預(yù)提所得稅，此稅何時(shí)提？
12．買(mǎi)贈(zèng)行為的收入總額如何界定？是否涉及流轉(zhuǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)？
13．取得業(yè)主支付的違約金收入，是否需要開(kāi)具發(fā)票繳納流轉(zhuǎn)稅呢？
14．不同類型的車庫(kù)與車位，收入如何計(jì)量？
15．資本溢價(jià)轉(zhuǎn)增股本是否視同分配股息、紅利？企業(yè)所得稅上如何處理？
16．留存收益轉(zhuǎn)增股本所得稅上如何處理？
17．PE增資“浮盈”部分是否應(yīng)征收個(gè)稅？
18．轉(zhuǎn)讓限售股是否應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅及各地政策實(shí)踐分享。
19．轉(zhuǎn)讓限售股所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理。

二．扣除篇
1．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，如何把握企業(yè)所得稅扣除的基本原則？
2．分期建設(shè)的樓盤(pán)項(xiàng)目，成本分配是否準(zhǔn)確無(wú)誤？
3. 售樓處和樣板間如何扣除其建造費(fèi)用？售樓處和樣板間的家具能否直接計(jì)入費(fèi)用扣除？
4．房地產(chǎn)企業(yè)能夠預(yù)提的費(fèi)用有哪些？如何準(zhǔn)確把握界限？
5．不同類型的車庫(kù)和車位，成本如何扣除呢？
6．聘請(qǐng)境外機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否涉及非居民稅收？規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的處理方法是 什么？
7．向業(yè)主支付違約金，是否都有代扣個(gè)稅？
8．融資困境中利息支出風(fēng)險(xiǎn)防控
⑴ 現(xiàn)金折扣是否需要發(fā)票方能稅前扣除呢？
⑵ 小額貸款公司是否屬于金融機(jī)構(gòu)？
⑶ 支付給小貸公司的利息如何稅前扣除風(fēng)險(xiǎn)最低？
⑷ 與小貸公司簽訂的借款合同是否要繳納印花稅呢？
⑸ 向非金融機(jī)構(gòu)借款稅務(wù)扣除利息的稅法要件是什么？
⑹ 向自然人借款支付利息的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范分析。
⑺ 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及各地政策實(shí)踐分享。
⑻ 融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)生的利息費(fèi)用是否能夠全額稅前扣除？
⑼“假股真?zhèn)?rdquo;暨混業(yè)投資業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控分析。

9．取得“三代”手續(xù)費(fèi)收入涉稅處理全攻略。
10．“餐桌會(huì)議”是會(huì)議費(fèi)嗎？會(huì)議費(fèi)應(yīng)該以地稅發(fā)票還是國(guó)稅發(fā)票列支呢？
11．職工集體旅游是否屬于福利費(fèi)范疇？
12．企業(yè)購(gòu)買(mǎi)古玩、字畫(huà)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
13．差旅費(fèi)實(shí)行“包干制”是否需要發(fā)票扣除呢？
14．保險(xiǎn)費(fèi)用如何扣除才能最“保險(xiǎn)”？
15．統(tǒng)一購(gòu)進(jìn)的工裝屬于福利費(fèi)嗎？
16．將房屋無(wú)償出借給關(guān)聯(lián)方使用折舊能否扣除？要交營(yíng)業(yè)稅嗎？
17．大額貸款與其他應(yīng)收款并存涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查及案例分析
18．“私車公用”稅務(wù)合規(guī)處理及各地實(shí)踐
19．促銷、業(yè)務(wù)往來(lái)發(fā)放贈(zèng)品如何進(jìn)行處理？

第二部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控
一．核心概念篇
1．土地增值稅的征稅對(duì)象如何準(zhǔn)確理解？
2．土地增值稅的征收方式有哪些呢？
3．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收形式簡(jiǎn)介以及清算條件如何把握？
4．清算完成后是否允許二次清算呢？
5．土地增值稅清算單位如何界定及各地政策實(shí)踐分析。
6．土地增值稅的成本分?jǐn)倢?duì)象如何準(zhǔn)確分類及各地政策實(shí)踐。
7．普通住宅與非普通住宅如何劃分呢？
8．改制重組土地增值稅政策詳解。

二．收入篇
1．如何確認(rèn)土地增值稅收入確認(rèn)的口徑？
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入計(jì)稅？
3．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否要繳納土地增值稅？
4．銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)商品房是否需要繳納土地增值稅呢？
5．轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)納入土地增值稅征收范疇？
6．采用永久性租賃形式處置地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車位土增稅如何處理？
7．拆一還一如何計(jì)算土地增值稅？
8．公共配套設(shè)施無(wú)償移交是否要視同銷售計(jì)算土地增值稅？
9．地下人防車位是否屬于可售面積呢？
10．土增稅體系中如何區(qū)分新房與舊房？
11．代建行為是否應(yīng)該征收土地增值稅？
12．合作建房土地增值稅如何征收？
13．政府給予的土地返還款應(yīng)該如何處理？
14．價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何適用？
15．轉(zhuǎn)讓股權(quán)與土地增值稅會(huì)發(fā)生關(guān)系嗎？
16．整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債、人員土增稅是否需要繳納？
17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取顧客的違約金及更名費(fèi)，是否需要繳納土地增值稅？
18．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫(kù)（位）如何計(jì)算繳納土地增值稅？
19．房企采取售后回租形式銷售商品房如何計(jì)算土地增值稅?
20．國(guó)家收回土地使用權(quán)是否需要繳納土地增值稅？

三．扣除篇
1．土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本原則與口徑如何確認(rèn)？
2．甲供材而引發(fā)的稅企扣除爭(zhēng)議問(wèn)題分析。
3．房企支付給拆遷戶過(guò)渡房租金應(yīng)如何扣除？
4．投資而來(lái)的土地扣除金額如何確定？
5．公共配套設(shè)施的成本能否作為扣除項(xiàng)目？
6．土地增值稅利息扣除講究多，你知道嗎？
7．房企繳納的土地閑置費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目？
8．精裝房的裝修費(fèi)用如何扣除最合理？
9．售樓處、樣板間建造成本如何扣除？
10．房企扣留的質(zhì)保金能否作為扣除項(xiàng)目核算？
11．房企支付的違約金、超期利息、加罰利息、贊助捐贈(zèng)支出等能否稅前扣除？
12．加計(jì)扣除20%的法定條件如何規(guī)定？

第三部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“四小稅種”重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控
一．印花稅篇
1．建筑安裝合同金額與最終結(jié)算金額不同如何處理？
2．與小貸公司簽訂的借款合同是否需要貼花？
3．融資租賃合同如何貼花呢？售后回租和售后回購(gòu)合同是否需要貼花？
4．房地產(chǎn)工程監(jiān)理合同是否需要貼花？
5．在美國(guó)與美國(guó)設(shè)計(jì)師事務(wù)所簽訂的設(shè)計(jì)合同，是否需要貼花？
6．房企以房抵頂工程款合同是否需要貼花？
7．和政府簽訂的土地出讓合同是否需要貼花？變更土地出讓合同是否需要貼花？
8．銀行委托貸款合同是否應(yīng)按照借款合同貼花？
9．流動(dòng)性資金周轉(zhuǎn)性借款合同如何貼花？
10．房企到期不能如約還款而簽訂展期合同如何貼花呢？
11．不動(dòng)產(chǎn)投資入股如何繳納印花稅？
12．拆一還一是否需要繳納印花稅？
13．合作建房如何正確處理印花稅的問(wèn)題？
14．股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于印花稅征稅范圍？
15．企業(yè)重組中對(duì)于印花稅是否有特殊政策呢？
16．兩頭在外轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要貼花？

二．契稅篇
1．出讓土地上的無(wú)產(chǎn)權(quán)附著建筑物是否要征收契稅？
2．不包含在土地出讓合同中的大市政配套費(fèi)是否要征收契稅？
3．劃撥用地轉(zhuǎn)讓是否要補(bǔ)征契稅？
4．改變土地用途是否應(yīng)征收契稅？
5．無(wú)效產(chǎn)權(quán)已征契稅能否退還呢？
6．房地產(chǎn)企業(yè)投資設(shè)立民辦學(xué)校所占土地是否需要納稅？
7．售后回購(gòu)是否需要繳納契稅？
8．紅線外支出能否作為成本項(xiàng)目在稅前扣除？
9．改制重組契稅政策全梳理。

三．房產(chǎn)稅篇
1．房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何判定？
2．無(wú)租使用房產(chǎn)是否需要繳納房產(chǎn)稅？
3．合同約定免租期是否就可以免房產(chǎn)稅呢？
4．征收房產(chǎn)稅是否要包含土地價(jià)值呢？
5．地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅呢？
6．對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建是否要增加房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)？
7．房產(chǎn)融資租賃如何繳納房產(chǎn)稅？
8．物業(yè)用房如何繳納房產(chǎn)稅？
9．建設(shè)工地的工棚、材料棚等臨建設(shè)施，是否繳納房產(chǎn)稅？
10．售樓處、樣板間是否繳納房產(chǎn)稅？
11．以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)如何繳納房產(chǎn)稅？
12．房產(chǎn)配套設(shè)施租賃收入是否計(jì)征房產(chǎn)稅？

四．城鎮(zhèn)土地使用稅篇
1．城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍如何界定？
2．城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何準(zhǔn)確界定？
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅繳納到何時(shí)？
4．地下建筑是否征收土地稅？
5．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綠化面積是否免征土地使用稅？
6．耕地占用稅與土地使用稅能否重復(fù)征收？

第四部分：“營(yíng)改增”發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)前瞻--發(fā)票的那些事兒
1．發(fā)票的“善”與“惡”。
2．銷售折扣、折讓、退回，專票怎么開(kāi)？
3．增值稅專用發(fā)票逾期未認(rèn)證，還能抵扣嗎？
4．被認(rèn)定為“失控票”，到底是咋回事？
5．“滯留票”透露的風(fēng)險(xiǎn)，你知道嗎？
6．增值稅專用發(fā)票如何作廢？
7．增值稅專用發(fā)票丟失如何處理？
8．境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，我的進(jìn)項(xiàng)稅能抵嗎？
9．“三流”不一致的發(fā)票，帶來(lái)何種風(fēng)險(xiǎn)？
10．普通發(fā)票丟失如何處理？
11．發(fā)票項(xiàng)目填寫(xiě)不全，能用嗎？
12．提前開(kāi)具發(fā)票，算不算虛開(kāi)？
13．“以票管稅”模式下境外費(fèi)用如何扣除？
14．代開(kāi)發(fā)票“蓋章”的學(xué)問(wèn)，你懂嗎？
15．代開(kāi)發(fā)票按次計(jì)稅嗎？
16．代開(kāi)的普通發(fā)票想作廢，如何處理？
17．機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票哪些聯(lián)次需要蓋章？
18．水表、電表一起用，發(fā)票怎么開(kāi)？
19．“退票費(fèi)”是不是必須有發(fā)票才行呢？
20．“飛機(jī)票”究竟以何種票據(jù)稅前扣除？

‖培訓(xùn)對(duì)象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。