2015年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專題之――江蘇省土地增值稅清算培訓(xùn)專

‖專題背景‖
隨著營改增工作的不斷深入和房地產(chǎn)稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風(fēng)式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家將涉稅風(fēng)險(xiǎn)降到最低，我們愿意再一次與大家一同更加深入的研究與學(xué)習(xí)土地增值稅。
本次培訓(xùn)為“江蘇省土地增值稅清算專場”，這次將緊密結(jié)合財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算的法律、法規(guī)和近兩年來出臺的稅收新政來講解。課程全部采用真實(shí)的案例——真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，讓大家對土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認(rèn)識與感受。
‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場與學(xué)員互動時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問題）具有較強(qiáng)的時(shí)效性與實(shí)操性，授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動，詼諧、風(fēng)趣、幽默。因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同與熱烈追捧。

‖課程綱要‖
「案例分析01」：房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收
土地增值稅？
「案例分析02」：房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
「案例分析03」：委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般應(yīng)如何進(jìn)行會計(jì)核算？
「案例分析04」：國有土地使用權(quán)被收儲是否應(yīng)征收土地增值稅？
「案例分析05」：以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？
如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否
作為土地成本扣除？
「案例分析06」：在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91
號文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該
如何理解？
「案例分析07」：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)
開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
「案例分析08」：房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫、車位應(yīng)如何進(jìn)行清算？
「案例分析09」：清算時(shí)，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
「案例分析10」：在實(shí)際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
「案例分析11」：政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入？
「案例分析12」：在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，
清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
「案例分析13」：清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)
入開發(fā)成本扣除？
「案例分析14」：未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地
，清算時(shí)是否允許扣除？
「案例分析15」：經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地
出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
「案例分析16」：母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司
，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為
子公司相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金用票據(jù)的付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？
「案例分析17」：開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，
并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)
款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
「案例分析18」：改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？
「案例分析19」：房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？
「案例分析20」：開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
「案例分析21」：單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br /> 「案例分析22」：國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？
「案例分析23」：清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)
的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
「案例分析24」：在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：
工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
「案例分析25」：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何
掌握？
「案例分析26」：公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
「案例分析27」：清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允
許扣除？
「案例分析28」：規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
「案例分析29」：計(jì)算土地增值稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
「案例分析30」：房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)
，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
「案例分析31」：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何
處置？
「案例分析32」：為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5--10%
計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
「案例分析33」：《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？關(guān)于借款
費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握？
「案例分析34」：房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其
他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行
借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？
「案例分析35」：開發(fā)用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，企業(yè)開發(fā)部、
預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？
「案例分析36」：為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？
「案例分析37」：清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
「案例分析38」：轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？
「案例分析39」：房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目完工后，應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅清算的具體操作？
「案例分析40」：清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

‖培訓(xùn)受眾‖各房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、會計(jì)主管、會計(jì)核算人員、稅務(wù)主辦、
（具有一年以上房地產(chǎn)開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)）稅務(wù)、會計(jì)師事務(wù)所及各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。