2015年房地產企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專題之――江蘇省土地增值稅清算培訓專

‖專題背景‖
隨著營改增工作的不斷深入和房地產稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家將涉稅風險降到最低，我們愿意再一次與大家一同更加深入的研究與學習土地增值稅。
本次培訓為“江蘇省土地增值稅清算專場”，這次將緊密結合財政部、國家稅務總局和江蘇省地方稅務局關于土地增值稅清算的法律、法規(guī)和近兩年來出臺的稅收新政來講解。課程全部采用真實的案例——真實的情景再現(xiàn)、真實的處理結果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實踐。希望通過本次培訓，讓大家對土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認識與感受。
‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產業(yè)，建筑業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（楊老師每次在培訓現(xiàn)場與學員互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場全部解決學員提出的涉及到房地產，建筑行業(yè)的所有的稅收問題）具有較強的時效性與實操性，授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動，詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同與熱烈追捧。

‖課程綱要‖
「案例分析01」：房產已經(jīng)全部銷售，但是房地產開發(fā)公司一直未取得土地使用權，是否應征收
土地增值稅？
「案例分析02」：房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？
「案例分析03」：委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務雙方一般應如何進行會計核算？
「案例分析04」：國有土地使用權被收儲是否應征收土地增值稅？
「案例分析05」：以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？
如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否
作為土地成本扣除？
「案例分析06」：在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91
號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該
如何理解？
「案例分析07」：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產
開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解？
「案例分析08」：房地產企業(yè)銷售有產權的地下車庫、車位應如何進行清算？
「案例分析09」：清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
「案例分析10」：在實際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應如何處置？
「案例分析11」：政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格，回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？
「案例分析12」：在實際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項目中含有不同類型房地產的，
清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
「案例分析13」：清算時，房地產企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計
入開發(fā)成本扣除？
「案例分析14」：未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地
，清算時是否允許扣除？
「案例分析15」：經(jīng)國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地
出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
「案例分析16」：母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司
，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為
子公司相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金用票據(jù)的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據(jù)是否允許扣除土地價款？
「案例分析17」：開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，
并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價
款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
「案例分析18」：改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權，無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？
「案例分析19」：房地產企業(yè)，支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)？
「案例分析20」：開發(fā)項目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應如何計算？
「案例分析21」：單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？
「案例分析22」：國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？
「案例分析23」：清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務
的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應如何把握？
「案例分析24」：在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的部分（例如：
工程款）可否計入扣除項目？
「案例分析25」：房地產開發(fā)企業(yè)將房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何
掌握？
「案例分析26」：公共配套設施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅？
「案例分析27」：清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允
許扣除？
「案例分析28」：規(guī)劃外發(fā)生的項目內建設支出，是否允許扣除？
「案例分析29」：計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？
「案例分析30」：房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費
，清算時如何計算扣除？
「案例分析31」：房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、
基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何
處置？
「案例分析32」：為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本的5--10%
計算扣除，這樣做的用意是什么？
「案例分析33」：《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？關于借款
費用的扣除應如何把握？
「案例分析34」：房地產企業(yè)向個人、其他單位（含關聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其
他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行
借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費用是否可以扣除？
「案例分析35」：開發(fā)用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費，企業(yè)開發(fā)部、
預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？
「案例分析36」：為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？
「案例分析37」：清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？
「案例分析38」：轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？
「案例分析39」：房地產開發(fā)公司項目完工后，應如何進行土地增值稅清算的具體操作？
「案例分析40」：清算后銷售尾盤，應如何計算繳納土地增值稅？

‖培訓受眾‖各房產企業(yè)領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、
（具有一年以上房地產開發(fā)工作經(jīng)驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。