房地產(chǎn)項目開發(fā)全程年終票據(jù)審核與會計核算管理暨地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)行政復議和訴訟案例解析

房地產(chǎn)項目開發(fā)全程年終票據(jù)審核與會計核算管理暨
地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)行政復議和訴訟案例解析專題培訓班

‖專題背景‖
 “以票管稅”一直是稅務(wù)機關(guān)強化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務(wù)機關(guān)近年來稅務(wù)稽查的重點項目之一。合法有效的票據(jù)不僅是財務(wù)核算的基礎(chǔ)，更是決定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負的核心依據(jù)。年終財稅業(yè)務(wù)結(jié)算前，企業(yè)財稅管理人員對合法票據(jù)的審核管理以及實施準確的會計處理，是企業(yè)財稅管理的一項非常重要的工作內(nèi)容。
本專題將從房地產(chǎn)開發(fā)全程角度出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)行財稅政策規(guī)定，精心審視開發(fā)過程中各類重要票據(jù)的管理和會計核算處理，旨在提高企業(yè)財務(wù)管理和稅收票據(jù)管理的實務(wù)技能。
‖主講專家‖陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：合法票據(jù)的稅務(wù)判斷
1．合法票據(jù)分為哪六類，利息、業(yè)務(wù)宣傳品、食堂支出、臨時工、拆遷支出等是否需要取得稅務(wù)發(fā)票？
2．內(nèi)部票據(jù)與外部票據(jù)分類與管理，哪些賬務(wù)處理可以自制票據(jù)？
3．稅務(wù)發(fā)票的分類，地稅發(fā)票和國稅發(fā)票分類，電子發(fā)票使用新政
4．發(fā)票的開具地點和開具時間，增值稅發(fā)票和營業(yè)稅發(fā)票何時開具？貨物發(fā)票與
建筑安裝業(yè)發(fā)票應(yīng)從哪里取得？
5．合法發(fā)票的審核要點，現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付審核。哪些費用發(fā)票不能使用現(xiàn)金
支付？

二：取得項目階段票據(jù)審核與會計核算
1．土地成本費用的票據(jù)管理
⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據(jù)
⑵ 建設(shè)政府基礎(chǔ)設(shè)施置換土地票據(jù)
⑶ 直接從第三方購買土地的合法票據(jù)
⑷ 土地投資票據(jù)
⑸ 股權(quán)收購取得土地票據(jù)
⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票
⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據(jù)如何轉(zhuǎn)移
⑻ 項目合作如何分攤管理成本費用票據(jù)
2．取得政府土地出讓金和拆遷補償金會計如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理
3．拆遷補償費用合法票據(jù)管理，哪些需要稅務(wù)發(fā)票，哪些不需要稅務(wù)發(fā)票？
⑴ 貨幣性補償支出票據(jù)
⑵ 非貨幣性補償成本列支票據(jù)
4．拆遷戶代建房屋成本費用票據(jù)如何管理和核算
5．購置辦公用品票據(jù)審核要點
6．企業(yè)開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認標準
7．契稅的計稅依據(jù)和土地使用稅的納稅時間及減免稅規(guī)定

三：開發(fā)環(huán)節(jié)票據(jù)審核與會計核算
1．政府部門規(guī)費及財務(wù)核算，規(guī)費計入開發(fā)成本還是計入開發(fā)費用？
2．甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支如
何進行財務(wù)核算？
3．外購設(shè)備發(fā)票管理，購置設(shè)備發(fā)票如何直接進入開發(fā)成本
4．精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計入開發(fā)成本
5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發(fā)票如何計入開發(fā)成本
6．利息費用發(fā)票管理
⑴ 哪些利息費用不需要發(fā)票
⑵ 個人借款利息發(fā)票如何取得
⑶ 混合型投資利息費用發(fā)票
7．利息費用的會計核算。利息費用資本化和費用化的財務(wù)核算劃分標準，企業(yè)所
得稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規(guī)定。
8．合作建房、代建項目和自建項目區(qū)分，合同與票據(jù)方面有何要求
9．開發(fā)項目成本核算對象的會計判斷標準，企業(yè)所得稅的劃分標準及土地增值稅
清算對象的基本核算項目。產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補償支出如何核算計入開發(fā)成本？
10．開發(fā)產(chǎn)品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業(yè)所得稅成本核算項目分為哪
6項？成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本
核算賬簿如何設(shè)置？
11．共同成本和間接成本分攤方法。會計上的三種方法與稅務(wù)規(guī)定的四種方法如何
運用，哪些是規(guī)定分配方法，哪些是自選分配方法？
12．開發(fā)間接費用核算內(nèi)容分析。開發(fā)間接費用與管理費用的區(qū)別以及對企業(yè)所得
稅和土地增值稅的影響分析

四：銷售階段票據(jù)審核與會計核算
1．項目部費用發(fā)票與管理部門費用如何區(qū)分
2．營銷人員支付工資薪金票據(jù)和支付傭金發(fā)票區(qū)別
3．營銷禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除
4．實物折扣、價格折扣折讓、補退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據(jù)？
5．企業(yè)支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？
6．產(chǎn)權(quán)置換視同銷售如何列支成本費用，如何進行會計核算
7．營銷設(shè)施建造費用如何進行會計核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中
扣除？
8．預(yù)收賬款財務(wù)核算，營業(yè)稅金及附加核算分析。會計上是按權(quán)責發(fā)生制核算還
是按收入與費用配比原則確認？不同核算在納稅方面的不同影響分析

五：完工階段票據(jù)審核與會計核算
1．交房手續(xù)與完工時間判斷主要依據(jù)
2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據(jù)時間
3．完工前收入會計核算與完工后收入確認時點。預(yù)收賬款會計核算與企業(yè)所得稅
政策規(guī)定的重大區(qū)別
4．項目土地增值稅清算取得票據(jù)時間要求
5．跨期取得成本費用發(fā)票稅務(wù)上和會計上如何處理？
6．物業(yè)用房、幼兒園、配電房等公共配套設(shè)施核算財稅分析。上述配套設(shè)施移交
給業(yè)主是否視同銷售征稅？
7．開發(fā)項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數(shù)據(jù)采用會計核算方法取得，
哪些數(shù)據(jù)按稅法規(guī)定重新計算取得？

六：專家現(xiàn)場預(yù)留時間，回答學員涉稅疑難問題

第二課題：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)行政復議和訴訟案例解析專題
——＜2016年1月10日1天由賈老師老師主講＞
‖專題說明‖
在履行納稅義務(wù)過程中，您和公司的權(quán)利包括哪些內(nèi)容？當您和公司的正當利益受損時，如何有效行使您和公司的權(quán)利來維護？面對稅務(wù)局下發(fā)《行政處罰通知書》和《稅務(wù)處理決定書》時，您和公司是否清楚后果是什么？如何處理？
稅務(wù)管理，通俗的講就是稅務(wù)局的主要工作包括哪些內(nèi)容？政策僅僅是一部分，除了稅收政策，無論是財務(wù)人員（含總監(jiān)和經(jīng)理）還是公司董事或老板，更應(yīng)該了解和掌握的是涉稅司法救濟——稅務(wù)行政處罰聽證程序、稅務(wù)行政復議流程和主要內(nèi)容、稅務(wù)行政訴訟的相關(guān)規(guī)定和如何獲得國家賠償?shù)葍?nèi)容。
什么是真實的案例？只有通過法院裁定或判決結(jié)果——行政裁決書和行政判決書還原的案例才是唯一真實的！如何理解“案例執(zhí)法”？如何提高您的涉稅司法救濟能力？如何提高您和公司的稅務(wù)管理水平？賈老師通過案例的解析，幫助您“總結(jié)勝訴經(jīng)驗、吸取敗訴教訓，有則改之無則加勉！”
‖主講專家‖賈老師：著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，國家稅務(wù)總局<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業(yè)化管理》（2014年8月）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅評估模型的應(yīng)用與操作實務(wù)》（2012年3月），自2003年起從事企業(yè)納稅評估與涉稅風險管理的理論研究11年，積極探索納稅評估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設(shè)，深入研究如何開展房地產(chǎn)行業(yè)稅種納稅評估工作；在稅務(wù)所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導、納稅評估、風險防控和稽查檢查的實踐經(jīng)驗和理論研究成果。對整體稅收征管發(fā)展趨勢、各項稅收程序性管理工作和如何開展行業(yè)納稅評估（涉稅風險防控）等均有務(wù)實準確的認識。長期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、發(fā)票管理、商業(yè)模式、經(jīng)濟合同、兼并收購、稅務(wù)行政復議和訴訟專題，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用。

‖主講內(nèi)容‖
一：一般法和特別法的實務(wù)
二：行政復議法與稅務(wù)行政復議規(guī)程
三：行政復議前置與行政訴訟
四：行政強制法與稅務(wù)行政強制
五：判決書解析
1．福建龍巖xx公司不服被告福建省xx市國家稅務(wù)局稅務(wù)行政復議一案
2．中山市xx房地產(chǎn)有限公司因與被上訴人中山市地方稅務(wù)局稅務(wù)行政處罰糾紛
一案
3．xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅務(wù)行政處罰二審行政
判決一案
4．廣西某房地產(chǎn)有限公司不服被告南寧市國家稅務(wù)局作出的稅務(wù)行政處罰一案
5．鄭州xx地投資管理有限公司與鄭州市xx國家稅務(wù)局稅收管理糾紛一案
六：交流與問題解答
1．稅務(wù)局二審敗訴：“xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅務(wù)行政處罰二審行政判決一案：……綜上，本院認為，稅務(wù)局作為國家稅收征管機關(guān)除依法征收稅款之外，通過稅收征管服務(wù)，創(chuàng)造良序的稅企關(guān)系，促進企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，是稅務(wù)機關(guān)的另一項重要職責?？v觀本案稅務(wù)局作出的《稅務(wù)行政處罰決定書》，其將瑞成房產(chǎn)公司低于市場價格銷售給退休老職工的房屋，簡單地定性為“無正當理由，明顯低于市場價格，”屬認定事實不清，主要證據(jù)不足。原審法院判決主文正確，應(yīng)予維持。上訴人稅務(wù)局的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判主文部分。”
2．XX稅局敗訴案：淮安xx高中訴xx地方稅務(wù)局：
“綜上，本院認為，被告征收相關(guān)稅款缺乏法律依據(jù)，故其據(jù)此作出的行政處罰亦缺乏事實依據(jù)及法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟》第五十四條第（二）項之規(guī)定，判決如下：撤銷被告XX市XX地方稅務(wù)局于20XX年12月4日作出的罰（20XX）3號稅務(wù)行政處罰決定書。”