房地產、建筑企業(yè)“營改增”政策詳細解讀暨應對策略分析（王老師）

‖專題背景‖
國務院總理李克強在今年的全國人代會上宣布，自今年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。一石激起千層浪，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關注。自此，現行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用稅率為6%。4大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產企業(yè)，還有可能引起稅負的較大變化。實施“營改增”后,有些企業(yè)由于原有的有形動產的進項稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準抵扣等原因可能使很多“營改增”企業(yè)初期稅負明顯增加。
→ 如果 {并購重組難度系數為“7”}
→ 如果 {土地增值稅難度系統為“8”}
→ 那么 {“營改增”難度系數被公認為“9”}
本課程，幫助您企業(yè)建立營改增思維，落地營改增政策，實現李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,我們攜手王老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營改增減稅的“神器秘笈”，在產業(yè)鏈定價與戰(zhàn)略決策中“占得先機”“決勝于千里”。

‖主講專家‖
王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數十家房地產企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經歷，熟悉房地產企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，營改增實務操作，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內容‖
一：營改增最新政策信息分析
1．2016年全面實施營改增，營業(yè)稅將退出歷史舞臺。
2．增值稅將開始立法。
3．新增的不動產將可以抵扣進項稅，營改增之后，企業(yè)取得的房屋建筑物和構筑物，將可以抵扣進項稅。
4．確保4個行業(yè)的稅負只減不增，但不是確保每個營改增的企業(yè)稅負只減不增。
5．建筑業(yè)和房地產業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用稅率為6%。
6．不論什么情況，營改增之后，盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項都是萬分正確的。

二：房地產、建安業(yè)增值稅新政深度解析
1．人工費是不是絕對的不能抵扣?
2．營改增造成的地方政府財政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的?會對企業(yè)產生什么樣的影響?
3．非一般納稅人偶爾出售不動產，單價超過一般納稅人標準，按什么征稅?
4．增值稅與土地增值稅是否重復征稅?會不會取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？
5．建筑企業(yè)、房地產企業(yè)如何區(qū)分新老項目，是否會有過渡政策？
6．政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅?從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅?
7．轉讓股權是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進項稅?
8．不動產投資是否繳納增值稅?
9．收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅?
10．“營改增”前房地產企業(yè)是否需要催收施工發(fā)票？是否要馬上開具銷售不動產（營業(yè)稅）銷售發(fā)票？
11．“營改增”之后，對于房地產企業(yè)的納稅義務發(fā)生時間和納稅地點將如何規(guī)定？
12．已建完銷售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?
13．已建完未售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?
14．房地產公司已經銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?
15．預售售房款如何征收增值稅?是否預征?預征率是多少?可否抵扣取得的進項稅?
16．出租的不動產免租期內如何征收增值稅?
17．無產權車位的“銷售”是否征收增值稅?
18．甲供材如何進行增值稅處理?是否可以抵扣進項稅?
19．甲供設備如何進行增值稅稅務處理?是否可以抵扣進項稅?
20．融資成本可否抵扣進項稅?民間融資如何應對增值稅改革？
21．沒有取得收入前是否可以認定為一般納稅人?建造房屋的大量的增值稅進項稅怎么處理?
22．新購買或建造的不動產是當期抵扣還是分期抵扣進項稅?
23．個人購買房屋的增值稅是按率計征還是簡易計征?
24．現有的合同條款是否需要修訂?運營結構、財務核算、預算、造價等等是否需要做出調整?如何做出調整?
25．不動產投資（非貨幣投資行為）是否視同銷售計征增值稅？
26．房產企業(yè)代收款項（價外費用）是否繳納增值稅？
27．房地產公司是適用一般計稅辦法還是簡易計算辦法？或者理解為屬于小規(guī)模企業(yè)、還是一般納稅人企業(yè)？年應稅銷售額標準是否是500萬元？
28．商業(yè)地產經營租賃如何適用營改增？未到期的租賃合同如何處理?出租不動產的免租期內是否視同銷售？
29．經營模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過渡政策的影響如何應對?
30．營改增前的房產是否要向建筑公司催收營業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營業(yè)稅發(fā)票?
31．營改增對企業(yè)所得稅有什么影響?對土地增值稅的影響又是什么？