建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策解讀與實(shí)務(wù)操作指南專題班（董老師）

‖專題背景‖
隨著財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）文件的下發(fā)，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)工作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。從5月1日起將全面實(shí)施營改增，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)。
建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增的全面實(shí)施，將會給企業(yè)納稅管理帶來巨大的變化，不僅僅是稅種發(fā)生變化，納稅人身份、納稅地點(diǎn)、稅額計(jì)算、納稅申報(bào)、會計(jì)核算、稅收征管模式和環(huán)境、供應(yīng)商管理、發(fā)票管理、工程承包模式的選擇等諸方面都將發(fā)生重大變化。如何準(zhǔn)確把握這些變化，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，提出應(yīng)對措施 ，規(guī)避風(fēng)險，合理籌劃是每個建筑與房地產(chǎn)企業(yè)都必須面臨的問題。
為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確理解和把握營改增方案的核心內(nèi)容，解決實(shí)際操作中的難點(diǎn)疑點(diǎn)問題，有效防范和控制涉稅風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，順利平穩(wěn)渡過營改增過渡期，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特邀稅務(wù)專家董老師為您現(xiàn)場剖析建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策精髓、解析實(shí)務(wù)操作中的難點(diǎn)問題，分享過渡期應(yīng)對技巧，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實(shí)戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓我們和您共同攜手！準(zhǔn)確認(rèn)識、坦然面對，開啟您的建筑與房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之旅！讓您不虛此行！

‖主講專家‖董老師：中國注冊會計(jì)師，注冊稅務(wù)師，律師。多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐。研究領(lǐng)域有：稅收理論與實(shí)務(wù)、會計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)內(nèi)部控制等。董老師是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問，現(xiàn)任“致通振業(yè)“5A級財(cái)稅連鎖機(jī)構(gòu)首席稅務(wù)顧問、某大型國企培訓(xùn)中心首席培訓(xùn)師、房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)特聘講師。董老師先后在北京、上海、深圳、南京、成都、貴陽、濟(jì)南等40多個城市舉辦過上百次房地產(chǎn)和建安業(yè)財(cái)稅專題講座與研討，培訓(xùn)過知名房地產(chǎn)企業(yè)上千家，并兼任數(shù)十家房地產(chǎn)公司的稅務(wù)顧問，為多家大型集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行納稅風(fēng)險診斷和財(cái)務(wù)內(nèi)控診斷，為企業(yè)成功地進(jìn)行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。講課由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評！

‖熱點(diǎn)關(guān)注‖
關(guān)注熱點(diǎn)——為什么營改增？這是22年前稅制改革的最后一步。什么是增值稅？您了解增值稅的特點(diǎn)、核算方法和專用發(fā)票嗎？營業(yè)稅與增值稅的財(cái)務(wù)核算有何不同？復(fù)雜還是簡單？
抓住焦點(diǎn)——稅率和稅負(fù)率！您對稅負(fù)率的認(rèn)識有多少？稅務(wù)局為什么總是拿稅負(fù)率說事？有依據(jù)嗎？您對稅收流失率了解多少？
剖析難點(diǎn)——土地？人工？存量房？土地增值稅？
‖課程收益‖通過學(xué)習(xí)使學(xué)員掌握增值稅的基本政策和核算，如何準(zhǔn)確核算銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會計(jì)核算等業(yè)務(wù)知識，為到來的營改增做好準(zhǔn)備。

‖主講內(nèi)容‖
一．營改增對建筑與房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對策略
1．營改增后建筑與房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大稅收難點(diǎn)問題是什么？
2．企業(yè)如何運(yùn)用五部控制法化解營改增納稅風(fēng)險？

二．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人
1．營改增納稅義務(wù)人如何確定？
2．營改增納稅人的類型與認(rèn)定條件是什么？
3．扣繳義務(wù)人的規(guī)定及風(fēng)險防范
4．增值稅納稅人身份是否具有可選擇性？
5．沒有取得銷售額前是否可以認(rèn)定為一般納稅人?
6．工程掛靠經(jīng)營如何確定納稅人? 營改增后的最大風(fēng)險是什么?如何規(guī)避？

三．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的應(yīng)稅范圍及稅率
1．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)增值稅應(yīng)稅范圍如何規(guī)定？
2．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)哪些行為屬于視同銷售行為應(yīng)繳納增值稅？
3．土地或不動產(chǎn)投資是否繳納增值稅?
4．轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅?
5．100%同一控制企業(yè)間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)如何繳納增值稅？
6．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)稅率與征收率是如何規(guī)定的？
7．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)稅率及征收率各自的適用條件是什么？
8．混合銷售和兼營的稅率適用有何重大變化？

四．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額和計(jì)稅方法
1．什么是一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法？
2．計(jì)稅方法如何選擇？建筑企業(yè)一般納稅人可否選擇簡易辦法計(jì)稅？
3．小規(guī)模納稅人期間，一次性銷售額超過認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時，如何適用稅率？
4．案例分析

五．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的確定
1．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅銷售額如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金如何納稅處理？土地出讓金返還如何處理？
2．清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？
3．混合銷售與兼營概念的重大變化對銷售額確定有哪些影響？
4．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售銷售額如何確認(rèn)？房地產(chǎn)企業(yè)“買一贈一”是否視
同銷售繳納增值稅？是否屬于混合銷售？
5．代為政府的收取的款項(xiàng)可否從銷售額中減掉?
6．折扣銷售的銷售額如何確認(rèn)？
7．建筑公司包分包工程如何確認(rèn)銷售額？
8．建筑公司跨期工程如何確認(rèn)銷售額？
9．出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認(rèn)銷售額?
10．隨房贈送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額?

六．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
1．準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的范圍及扣除憑證
2．不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的具體規(guī)定
3．土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？
4．借款利息可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?融資相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
6．混合銷售業(yè)務(wù)營改增后如何開具發(fā)票和抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
7．房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣?
8．買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，售房按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅嗎？
9．境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？
10．購進(jìn)苗圃可否按外購農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
11．施工臨時用水、用電的如何抵扣處理？
12．以土地使用權(quán)、不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備作價出資的情況，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
13．支付的勞務(wù)派遣費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
14．差旅費(fèi)可否抵扣進(jìn)項(xiàng)？
15．從適用簡易辦法計(jì)稅的一般納稅人購進(jìn)貨物或勞務(wù)可否取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票？
16．企業(yè)購買不動產(chǎn)可否抵扣進(jìn)項(xiàng)？抵扣方法有何特殊規(guī)定？
17．發(fā)票風(fēng)險如何管控？

七．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)納稅地點(diǎn)及納稅義務(wù)發(fā)生時間
1．營改增后建筑與房地產(chǎn)企業(yè)納稅地點(diǎn)的規(guī)定有何重大變化？對建筑企業(yè)掛靠
經(jīng)營有何影響？
2．房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)項(xiàng)目納稅地點(diǎn)如何確定？如何開具專用發(fā)票？
3．建筑公司異地施工項(xiàng)目的納稅地點(diǎn)如何確定？如何開具專用發(fā)票？
4．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？何時開具發(fā)票？
5．房開企業(yè)收到定金、首付款、現(xiàn)金分期收款如何開具發(fā)票？
6．建筑公司分期結(jié)算如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時間？
7．在預(yù)征地繳納稅款大于在機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算的實(shí)際稅款如何處理？

八．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策的銜接
1．過渡期政策的總體原則是什么？
2．新老項(xiàng)目如何界定？
3．房地產(chǎn)老項(xiàng)目如何納稅？
4．建筑工程老項(xiàng)目如何納稅？
5．銷售營改增前取得的非自建不動產(chǎn)如何納稅？
6．將營改增前取得的不動產(chǎn)對外出租如何納稅？
7．如何選擇適用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法？
8．如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納營業(yè)稅了該如何處理？
9．未付款的建材能否等到營改增之后取得專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
10．營改增前簽訂的合同是否需要修改？哪些條款需要增加？

九．建筑與房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理與納稅申報(bào)
1．會計(jì)科目設(shè)置
2．建筑企業(yè)主要帳務(wù)處理案例分析
3．房地產(chǎn)企業(yè)主要帳務(wù)處理案例分析
4．納稅申報(bào)及征收管理