房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增疑難問題處理與稅收安排實務（劉老師）

‖專題背景‖
全面推開營改增試點是當前推動結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，是實施積極財政政策的重大減稅措施。李克強總理在《政府工作報告》中鄭重宣布“從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。”
財政部、國家稅務總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），總結(jié)了前四年營改增的經(jīng)驗，針對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)的行業(yè)特點，分四個附件設計了今后所有行業(yè)營改增的具體政策，新文件不但對四大行業(yè)納稅影響巨大，而且，對原增值稅一般納稅人也會加大進項稅額的抵扣。為落實上述文件，稅務總局制定了一系列文件連續(xù)發(fā)布。
營改增是我國經(jīng)濟生活中的一件大事，涉及每個企業(yè)，也涉及到企業(yè)的各個部門和全體員工，為貫徹財政部和稅務總局的營改增文件，持續(xù)抓好納稅人培訓，從6月份開始，我們準備分行業(yè)、分類別、分級別再組織幾次大規(guī)模的政策和業(yè)務操作深度培訓，與其他培訓機構(gòu)不同的是，我們把營改增政策解讀進一步延伸到增值稅會計核算與納稅申報表的填報，確保全面營改增工作的順利開展！

‖主講專家‖
劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。金旭紅公司高級稅務講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。曾經(jīng)參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實務專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關(guān)高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)建安業(yè)營改增疑難問題處理與稅收安排實務》《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。

‖課程收益‖
◇ 掌握增值稅計算和稅負轉(zhuǎn)嫁方法 ◇ 識別了解銷項稅和進項稅的要點
◇ 認識增值稅發(fā)票管理的責任風險 ◇ 提高增值稅會計核算與申報技能
◇ 揭示營改增政策難點疑點和重點 ◇ 熟悉企業(yè)營改增后管理應對方向

‖主講內(nèi)容‖
一．營改增的基本規(guī)定
1．增值稅的稅率、征收率與應納稅額的計算
⑴ 增值稅的稅率與征收率
⑵ 應納稅額計算的一般性規(guī)定
⑶ 應納稅額的一般計稅方法
⑷ 應納稅額的計算簡易計稅方法
2．增值稅的納稅時點
⑴ 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間
⑵ 增值稅的納稅時限
3．房地產(chǎn)項目預售與銷售的節(jié)點

二．增值稅的會計核算
1．會計科目設施
⑴ 會計科目設計的原則
⑵ 小規(guī)模納稅人的會計科目設置
⑶ 一般納稅人的會計科目設置
2．主要賬務處理
⑴ 一般計稅方法的賬務處理
⑵ 簡易計稅方法的賬務處理

三．營改增熱點問題解析
1．銷項稅額
⑴ 銷項稅額的計算及會計處理
⑵ 含稅銷售額換算成不含稅銷售額
⑶ 建筑業(yè)簡易計稅辦法銷售額的確定
⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法銷售額的確定
2．進項稅額
⑴ 進項稅額的抵扣條件
⑵ 增值稅的扣稅憑證
⑶ 路、橋、閘通行費進項稅額的抵扣
⑷ 不得抵扣的進項稅額
⑸ 進項稅額遞延抵扣的規(guī)定
⑹ 不得抵扣進項稅額遞延抵扣的計算與賬務處理
3．銷售不動產(chǎn)繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 所有一般納稅人銷售不動產(chǎn)
⑵ 小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)
⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
① 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
② 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
③ 預售與銷售的節(jié)點
④ 如何巧用財政性資金進行房地產(chǎn)開發(fā)
⑤ 土地價款從銷售額中扣除的技巧與發(fā)票開具、賬務處理？
⑷ 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房如何納稅
⑸ 其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)如何納稅
4．銷售建筑服務繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 清包工方式銷售建筑服務
⑵ 甲供工程銷售建筑服務
⑶ 一般納稅人銷售建筑服務計稅方法的選擇
⑷ 小規(guī)模納稅人銷售建筑服務如何計算增值稅
⑸ PPP項目銷售額的確定
⑹ EPC工程總承包及其納稅
5．不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅的規(guī)定
⑴ 一般納稅人出租營改增前取得的不動產(chǎn)計稅方法的選擇
⑵ 一般納稅人出租營改增后取得的不動產(chǎn)增值稅的預交和申報
⑶ 一般納稅人收取高速公路的車輛通行費增值稅的繳納
⑷ 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)增值稅的繳納
⑸ 其他個人出租不動產(chǎn)增值稅的繳納及稅收優(yōu)惠
6．一般納稅人銷售自己使用過的營改增之前取得的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅。
7．銷售額的確定
⑴ 銷售額的確定
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅方法銷售額的計算
⑶ 銷售額以人民幣計量
⑷ 兼營、混合銷售銷售額的確定
⑸ 商業(yè)折扣的處理
⑹ 銷售退回、銷售折讓、銷售中止增值稅的處理
⑺ 核定銷售額的要件及方法
⑻ 試點前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務的處理
8．增值稅發(fā)票的風險管控
⑴ 增值稅發(fā)票的初始發(fā)行
⑵ 增值稅發(fā)票的領(lǐng)購和管理
⑶ 增值稅發(fā)票的開具
⑷ 增值稅發(fā)票的的認證、申報和抵扣
⑸ 丟失增值稅發(fā)票的處理
⑹ 增值稅發(fā)票的繳銷
9．增值稅的納稅地點
10．增值稅的征收管理
⑴ 增值稅的免稅項目
⑵ 增值稅的不征收項目
⑶ 增值稅的起征點
⑷ 營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)

四．“營改增”過程中企業(yè)涉稅風險管理
1．分支機構(gòu)設置由“母子公司”模式向“總分公司”模式轉(zhuǎn)換
2．實行公司集中管理模式
3．“營改增”稅制下項目工程發(fā)包的管理
4．清包工、甲供工程物資供應的管理
5．建設項目出包合同的管理
6．“營改增”后工程預算、決算的管理
7．“營改增”后財稅管理體制再造
8．取得土地使用權(quán)增值稅的稅收安排
9．房地產(chǎn)開發(fā)流程的再造

五．增值稅申報表的填報
1．預交稅款申報表
2．一般納稅人主表
3．一般納稅人八個附表
4．小規(guī)模申報