2016年房地產(chǎn)、建安業(yè)營改增政策解析報表填寫與會計核算專題（楊老師）

‖專題背景‖
2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正式開始征收增值稅。您對財政部、國家稅務(wù)總局及當(dāng)?shù)貒叶悇?wù)局新近出臺的一系列關(guān)于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的增值稅新政策都讀懂了嗎？心中還有那些疑問沒有解決？現(xiàn)在就讓您進入增值稅角色您知道該怎樣操作嗎？如果您心里還是覺得不踏實，那就請參加本次培訓(xùn)。本次培訓(xùn)，共設(shè)計四個重點：
→ 第一，對“財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2016]36號、43號、47號”“國家稅務(wù)總局公告2016第13號—19號、23號、26號、27號”以及各地稅務(wù)局“增值稅落地政策”中的重點、難點、疑點、爭議焦點逐一解析。
→ 第二，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)《增值稅報表》及附屬資料填報操作實務(wù)。
→ 第三，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增值稅全方位會計核算操作實務(wù)。
→ 第四，營改增后納稅安排及風(fēng)險回避。
為解決以上問題，讓房地產(chǎn)、建筑企業(yè)真正規(guī)避納稅風(fēng)險，合法合理節(jié)稅，提升企業(yè)的稅收安全，特舉辦“2016年房地產(chǎn)、建安業(yè)營改增政策解析報表填寫及會計核算”高級研修班。本課程，幫助您企業(yè)建立營改增思維，落地營改增政策，實現(xiàn)李克強總理的減稅利益。分享稅制改革“紅利”,我司攜手楊老師老師助你完成從“增值稅外行”到“行家”的嬗變，掌握營改增減稅的“神器秘笈”，在產(chǎn)業(yè)鏈定價與戰(zhàn)略決策中“占得先機”“決勝于千里”。

‖主講專家‖
楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。因此受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：營改增熱點、難點、疑點、爭議焦點解析
一．與銷項稅額有關(guān)的問題：
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍包括哪些？
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用是否屬于價外
費用？
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售？
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售按什么征稅？
5．以不動產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅？
6．股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)是否繳納增值稅？
7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？轉(zhuǎn)租住房應(yīng)如何征稅？
8．出售、出租人防工程、地下停車位應(yīng)按什么稅目繳納增值稅？
9．在房屋、車體上發(fā)布廣告如何征收增值稅？
10．出租、出售土地使用權(quán)如何征稅？
11．營改增以后繼續(xù)履行舊租賃合同確認收入時應(yīng)按照什么原則確認收入？
12．不動產(chǎn)租賃企業(yè)預(yù)收賬款后怎樣確定銷售額？
13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？
14．銷售營改增以后購買的辦公樓應(yīng)怎樣繳納增值稅？
15．允許從銷售額中扣除的土地價款包括那些，如何計算，合法扣除憑證有哪些？
16．房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分攤扣除？
17．適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否允許扣除土地價款？
18．一般納稅人開發(fā)新項目以支付拆遷補償費形式以取得開發(fā)用地其銷售額如何確認？
19．單獨作價銷售的配套設(shè)施面積是否可以計入已銷房地產(chǎn)面積計算分配土地價
款？
20．建筑服務(wù)已在營改增前完成但按合同規(guī)定收款時間在營改增后的應(yīng)繳納什么
稅？
21．甲供工程銷售額中是否包括甲供材料？分包額中包含什么?
22．以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤是否需要繳納增值稅？
23．實際操作中集團拍地后，交給子公司開發(fā)是否應(yīng)該視同銷售征收增值稅？
24．地稅發(fā)票可繼續(xù)使用至2016年6月30日，在5—6月之間開具的營業(yè)稅發(fā)
票應(yīng)如何交稅？

二．與進項稅額有關(guān)的問題：
1．營改增以后按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)進項稅額如何抵扣？
2．不得抵扣的固定資產(chǎn)發(fā)生用途改變用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目，如何抵扣進項稅額？
3．企業(yè)既有簡易計稅項目，又有一般計稅項目，營改增后購進辦公用不動產(chǎn)，能否抵扣進項稅？
4．房屋建筑物的改建支出進項稅如何扣除？
5．從簡易計稅納稅人購買商品混凝土能否開具專用發(fā)票，如果能開的話稅率是多少？
6．針對混合銷售施工業(yè)務(wù)應(yīng)如何取得進項發(fā)票？
7．售樓處、樣板間被拆除之后，其對應(yīng)的進項稅是否允許扣除？　
8．酒店住宿無償提供餐飲進項發(fā)票應(yīng)如何取得？
9．企業(yè)食堂購進農(nóng)產(chǎn)品能否計算抵扣進項稅額？
10．營改增前項目已申報營業(yè)稅營改增后取得的增值稅專用發(fā)票是否允許抵扣？
11．營改增后企業(yè)取得勞保用品進項發(fā)票，能否按規(guī)定抵扣進項稅額？
12．試點納稅人5月1日之前發(fā)生的購進貨物業(yè)務(wù)，在5月1日之后取得進項稅
發(fā)票，是否可按規(guī)定認證抵扣？
13．企業(yè)自建房屋用于集體福利（職工澡堂），是視同銷售還是進項轉(zhuǎn)出？
14．融資性售后回租業(yè)務(wù)支付的“租金”能否作進項稅扣除？
15．哪些情形無法取得增值稅專用發(fā)票？

三．與新老項目劃分有關(guān)的問題：
1．建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)新老項目如何確定？
2．建筑工程涉及總分包業(yè)務(wù)的新老項目如何劃分？
3．總承包合同約定開工日期在5月1日之前，但實際開工在5月1日以后，該
項目是否屬于營改增政策所稱“老項目”？
4．老項目可以選擇簡易計稅方法，新老項目需要分別備案嗎？

四．簡易計稅與一般計稅的適用：
1．一般納稅人發(fā)生哪些應(yīng)稅行為可以選擇簡易計稅，納稅人選擇簡易計稅方法
是否需要到主管稅務(wù)機關(guān)進行備案？
2．一般納稅人是否允許同時運用一般計稅方法和簡易計稅方法？
3．一般納稅人一旦選擇按簡易計稅方法計稅是否允許變更為一般計稅方法計
稅？
4．多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅部分選擇一般計稅？
5．同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，可否分別選擇簡易征收和一般計稅方法？
6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房產(chǎn)用于出租，是否可以選擇簡易計稅？
7．營改增前開工的在建工程，營改增以后完工用于出租是否可以簡易計稅？
8．轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅？
9．無《施工許可證》、《工程承包合同》或合同未約定開工日期的開發(fā)項目是否
可以選擇簡易計稅方法？
10．建筑房地產(chǎn)開發(fā)項目在選擇征收方式時是否需要備案？

五．與發(fā)票開具有關(guān)的問題：
1．適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅專用發(fā)票在哪里開具？
2．老項目在營改增之前收款交稅，之后開票應(yīng)開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票？
3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式的，按照預(yù)售面積開具發(fā)票后，在交房時對面
積差需要補開、重開或開紅票沖減的如何開具發(fā)票和計稅？
4．房地產(chǎn)開發(fā)公司跨區(qū)縣從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目，營改增后應(yīng)在哪里申請辦理
防偽稅控設(shè)備及領(lǐng)用發(fā)票？
5．提供建筑服務(wù)在哪里開具增值稅發(fā)票？
6．跨地區(qū)經(jīng)營的建筑企業(yè)，如何使用發(fā)票，是總公司開具，還是憑外經(jīng)證到營
業(yè)發(fā)生地國稅機關(guān)代開發(fā)票？
7．5.1后收取5.1前進度款及其質(zhì)保金應(yīng)征收什么稅，如何開具發(fā)票？
8．建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)老項目選擇適用簡易計稅是否可以開具增值稅專用發(fā)票？
9．提供租賃服務(wù)，采取預(yù)收款方式，五月之后可否對四月份的該部分應(yīng)稅收入
開具國稅增值稅專用發(fā)票？
10．分公司跨縣出租總公司財產(chǎn)由誰開票？
11．地稅機關(guān)代開的增值稅發(fā)票有哪些？

六．與征收管理有關(guān)的問題：
1．納稅人年營業(yè)額達到500萬元以上的是否必須辦理一般納稅人登記？
2．建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）項目應(yīng)該如何辦理稅務(wù)登記，是否
需要就地辦理應(yīng)該增手續(xù)？
3．建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具體納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)如何把握？
4．2016年4月份預(yù)收5月份房租納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定，應(yīng)征收什么稅？
5．按施工進度確認的收入，與按合同約定收款時間不一致時，按照哪一個時間確認納稅義務(wù)發(fā)生時間？
6．跨縣市提供建筑服務(wù)、出租不動產(chǎn)，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)在哪里預(yù)繳稅
款，在哪里進行納稅申報？
7．跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)項目，是否應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？
8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？
9．試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增
試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，怎么辦理退稅手續(xù)？
10．營改增后建筑勞務(wù)適用稅率和征收率分別是多少？
11．不征收增值稅項目包括哪些？
12．營業(yè)稅減免稅政策在營改增后是否全部延續(xù)執(zhí)行？

七．與物業(yè)公司業(yè)務(wù)有關(guān)的問題：
1．物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)費如何確認應(yīng)稅銷售額？
2．物業(yè)公司收取物業(yè)費應(yīng)如何開票？
3．物業(yè)管理公司收取水電費應(yīng)如何征稅？
4．物業(yè)費及水電費可以開具增值稅專用發(fā)票嗎？
5．物業(yè)公司代開發(fā)商管理的房屋租賃，產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司發(fā)票應(yīng)由誰開具？

第二部分：增值稅報表填寫
一．一般納稅人《納稅申報表》及八個附表填寫要點。
二．以房地產(chǎn)企業(yè)為例講解“上期留抵稅額不須掛賬”的一般納稅人《增值稅納稅申報表》及其附列資料填寫實務(wù)。
三．以建筑企業(yè)為例講解“上期留抵稅額按規(guī)定須掛賬”的一般納稅人《增值稅納稅申報表》及其附列資料填寫實務(wù)。
四．小規(guī)模納稅人《納稅申報表》及附表的填寫要點。
五．小規(guī)模納稅人報表及附列資料填寫實務(wù)。
六．《增值稅預(yù)繳稅款表》填寫要點。

第三部分：增值稅會計核算
一．增值稅“會計科目”暨“帳套”的設(shè)置
二．一般納稅人增值稅銷項稅會計核算實務(wù)
1．以“一次性全額收款”方式銷售現(xiàn)房銷項稅額的會計核算
2．以“按揭貸款”方式銷售期房銷項稅額的會計核算
3．以“委托代銷”方式銷售期房銷項稅額的會計核算
4．建筑業(yè)采取分期收款方式銷項稅額的會計核算
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售轉(zhuǎn)讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項稅額的會計核算
6．以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項稅會計核算
7．將開發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務(wù)銷項稅額的會計核算
8．將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算
9．將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項稅額會計核算
10．采取預(yù)收賬款方式銷售期房預(yù)交稅款的會計核算
11．房地產(chǎn)企業(yè)差額納稅扣減增值稅的會計核算

三．一般納稅人增值稅進項稅會計核算實務(wù)
1．購進貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)、購進不動產(chǎn)進項稅額的會計核算
2．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會計處核算
3．初次購進稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護進項稅額的會計核算
4．購進貨物用于集體福利應(yīng)稅項目進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
5．購進貨物本身發(fā)生非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算
6．開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進項稅額轉(zhuǎn)出的會計核算

四．增值稅繳納和退還的會計核算
五．一般納稅人匯總納稅的會計核算
六．增值稅納稅檢查調(diào)整的會計核算
七．簡易征收及小規(guī)模納稅人會計核算

第四部分：科學(xué)實施納稅安排，有力管控納稅風(fēng)險。
一．科學(xué)進行稅負測試，合理選擇一般計稅與建議計稅方法。
二．充分認識到甲供材對甲乙雙方造成的實際影響，利用市場規(guī)則進行博弈。
三．利用必要的重組規(guī)避、轉(zhuǎn)嫁因發(fā)生混合銷售業(yè)務(wù)造成的不合理的稅收負擔(dān)。
四．調(diào)整“拆遷補償”戰(zhàn)略合理規(guī)避不必要的稅收風(fēng)險。
五．改變用人戰(zhàn)略，調(diào)整進項稅額扣除結(jié)構(gòu)。
六．科學(xué)預(yù)判營改增對“政府與社會資本合作（PPP）”影響，增強思考的前瞻性。

第五部分：專家現(xiàn)場答疑互動，解答學(xué)員營改增疑難問題。