房地產開發(fā)五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨 營改增后的土地增值稅清算風險防范

第一課題：房地產開發(fā)五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑專題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月22-23日2天由楊老師老師主講＞
該課程按照土地取得、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、組織銷售、竣工清盤五個階段進行設計。重點講解營改增后房地產開發(fā)每個階段具體實施過程中所涉及的相關會計和稅收問題。比如：在取得各種開發(fā)手續(xù)、制訂各種融資方案、選擇開發(fā)產品類型、制訂各種經濟合同、設計各種促銷模式時，應注意哪些稅收問題。
該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程難度適中，適合房地產企業(yè)專職財務、稅收管理人員和企業(yè)其他高層、中層管理人員學習與培訓。也適合大型房地產企業(yè)內訓使用。

‖主講專家‖
楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產與建筑業(yè)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內容‖
第一節(jié)：取得土地階段稅收風險控制與納稅答疑
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
3．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規(guī)避？
6．以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析？
7．在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎？
8．為取得土地而支付的紅線外支出，所得稅和土地增值稅的處理有什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風險？

第二節(jié)：規(guī)劃設計階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．立項、規(guī)劃、設計環(huán)節(jié)應注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產品開發(fā)類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業(yè)的銷售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？
房地產企業(yè)承擔什么稅收責任？

第三節(jié)：開發(fā)建設階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．會計、稅收上對售樓部及類似資產的處理是如何規(guī)定的？
2．什么是基本裝修、簡裝、精裝？軟裝在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除
規(guī)定有什么不同？
3．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
4．房地產企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算，計算企業(yè)所得稅和土地增
值稅對借款費用的處理有何差異？
5．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
6．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分，如何提供“金融企業(yè)同
期同類借款利率情況說明”？
7．集團內部統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
8．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大，如何把握合同工、臨時
工、勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
9．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認初始成本的方法如何？

第四節(jié)：銷售階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是什么，稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
10．“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？
11．房地產企業(yè)收取價外費用有哪些稅收風險，營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、
土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合
自己的“正當理由”？
13．房地產企業(yè)主動向買房者退差價款（降價200元/㎡），以此刺激消費者買房
對已經簽訂了購房合同且購房合同已經生效的業(yè)主所退的差價，房地產公司
要不要繳納營業(yè)稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
14．以房產抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉售給第三方，現在
要求房地產企業(yè)為第三方做按揭貸款手續(xù)。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規(guī)，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才合適？

第五節(jié)：清盤清算階段稅收風險控制與納稅答疑
1．房地產行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得
稅等有何影響？
2．各個不同稅種對收入確認的原則有何差異？
3．竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
5．稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調整？
6．在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集，對稅收有什么影響？


第二課題：營改增后土地增值稅清算風險防控與納稅答疑專題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月24日1天由劉老師主講＞
全面營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)不再征收營業(yè)稅，而改征增值稅。在稅制改革的大背景下，都是增值稅，土地增值稅還會繼續(xù)征收嗎？這么高難的一個稅種，進行清算時都有哪些需要關注的問題？土地增值稅清算遇到營改增，會產生哪些變數？
本次課程從營改增的視角出發(fā)，詳細講解房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的流程，解讀總局最新公告，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號），從收入、扣除項目金額各個方面講解清算中的重點及難點，并以案例分析的方式填表計算土地增值稅，指導企業(yè)財務人員準確進行會計核算，準備清算必要資料，解決企業(yè)財務人員在土地增值稅清算過程中的種種困惑！

‖主講專家‖
劉老師：碩士研究生、注冊稅務師、注冊資產評估師、房地產估價師、造價工程師。我國資深稅務官員，某省地稅局稽查人才庫成員，省局督察內審人才庫成員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經驗；熟悉房地產企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。
課程設計著眼于企業(yè)的最真實的需求，將理論知識和企業(yè)實際問題緊密結合，解決困擾企業(yè)財務人員的疑難困惑，并在授課過程中注重培養(yǎng)財務人員的稅法思維。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務實、案例源于實戰(zhàn)、詳實精巧，并因此受到參訓學員的一致好評。

‖主講內容‖
一：營改增對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的影響
1．土地增值稅征管成為地稅局強化征管的重要方向
2．營改增全方位影響土地增值稅清算

二：土地增值稅清算流程
1．清算時點如何確定
2．項目如何分期
3．開發(fā)產品的類型，兩分法OR三分法
4．收到《清算通知書》后如何提供相關資料
5．稅務機關清算審理過程及稅企溝通技巧
6．收到《清算結果通知書》后，需要注意的問題

三：營改增后清算收入的確定
1．收入需要進行價稅分離處理
2．一般方法計稅OR簡易方法計稅
3．視同銷售收入的確定原則

四：營改增后扣除項目金額的確定
1．基本原則
2．動遷還平的業(yè)務實質――非貨幣性資產交易，實務操作的環(huán)節(jié)，舉例說明具
體會計核算，土地增值稅清算的具體規(guī)定，在清算過程中如何分配相關成本。
3．建筑安裝工程費，一枚硬幣的兩面。營改增后從工程造價看建筑施工企業(yè)與
房地產開發(fā)企業(yè)的博弈；甲供工程的前世今生；水電費核算與涉稅風險。
4．配套工程與可售開發(fā)產品的區(qū)別
5．以案說法，地下車位是租賃還是銷售
6．利息費用的扣除
7．把握時間節(jié)點，區(qū)分應該繳納增值稅還是營業(yè)稅，用開發(fā)的不動產對外投資
需要繳納增值稅，與轉讓相關的稅金如何扣除

五：案例分析，填表進行土地增值稅清算
六：清算結束后，再銷售的涉稅風險防控