2017城市更新稅收與規(guī)劃管理暨房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅運(yùn)營(yíng)管控再造和土地增值稅清算實(shí)操演

第一課題：2017城市更新項(xiàng)目稅收與規(guī)劃管理

‖主講專家‖
張老師：合伙人、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師。任職于全國(guó)前八強(qiáng)5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所、內(nèi)資全國(guó)前三強(qiáng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所。受聘擔(dān)任二十多家知名地產(chǎn)集團(tuán)、上市公司、集團(tuán)公司的常年稅務(wù)顧問(wèn)。專注于房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃、并購(gòu)重組稅務(wù)規(guī)劃、IPO上市財(cái)稅規(guī)劃、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)診斷、培訓(xùn)顧問(wèn)等工作，具有豐富的資本交易架構(gòu)設(shè)置、城市更新（三舊改造），房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃咨詢顧問(wèn)及清算經(jīng)驗(yàn)。近年來(lái)多次受邀在稅局系統(tǒng)內(nèi)部及全國(guó)各大培訓(xùn)機(jī)構(gòu)講解房地產(chǎn)稅收與資本稅收。授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)，被業(yè)內(nèi)稱為“財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)大咖”。

‖主講內(nèi)容‖
一：深圳城市更新稅收與規(guī)劃管理（案例分析為主）
1．深圳城市更新特點(diǎn)
2．國(guó)家拆遷政策變化影響
3．拆遷性質(zhì)決定稅收
4．拆遷補(bǔ)償收入涉及流轉(zhuǎn)稅分析
5．營(yíng)改增后，不同性質(zhì)補(bǔ)償稅收風(fēng)險(xiǎn)與處理
6．被拆遷人涉及的土地增值稅、其他稅收與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
7．政策性搬遷企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅（外籍個(gè)人）
8．案例分析政策要點(diǎn)與規(guī)劃
9．回遷房稅收政策與實(shí)務(wù)爭(zhēng)議
10．案例分析：拆一補(bǔ)一流轉(zhuǎn)稅政策變化
11．拆遷互補(bǔ)差價(jià)情況下的財(cái)稅處理
12．回遷房流轉(zhuǎn)稅與營(yíng)改增變化
13．回遷房企業(yè)所得稅收入與成本確認(rèn)
14．城市更新不同合作模式稅負(fù)分析
15．城市更新項(xiàng)目的稅制優(yōu)惠
16．城市更新項(xiàng)目土地增值稅解析
17．城市更新項(xiàng)目土地增值稅案例分析
18．城市更新舊改項(xiàng)目常見涉稅錯(cuò)誤處理
19．土地出讓金返還款稅收問(wèn)題
20．房企參與前期拆遷財(cái)稅處理
21．深圳城市更新舊改項(xiàng)目稅收界定
22．股權(quán)收購(gòu)深圳舊改項(xiàng)目案例分析
23．拆遷補(bǔ)償費(fèi)界定風(fēng)險(xiǎn)與票據(jù)爭(zhēng)議
24．案例解析商業(yè)性拆遷行為與廣州三舊改造
25．自拆自建成本的扣除的稅收界定與風(fēng)險(xiǎn)
26．拆遷補(bǔ)償支出的契稅風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)議？
27．深圳工改工項(xiàng)目、新型產(chǎn)業(yè)用房稅收處理
28．合作開發(fā)合同的司法界定
29．合作建房政策營(yíng)改增影響
30．以物易物方式合作建房稅收風(fēng)險(xiǎn)
31．深圳關(guān)于合作建房的特殊政策
32．以物易物合作建房的土地增值稅？分回房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅爭(zhēng)議？
33．案例解析合作開發(fā)合同的稅收界定
34．深圳非農(nóng)建設(shè)用地合作開發(fā)
35．合營(yíng)企業(yè)土地成本的確認(rèn)？票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)？
36．合作建房+股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)案例
37．合作建房其他稅收政策與風(fēng)險(xiǎn)提示

第二課題：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅運(yùn)營(yíng)管控再造和土地增值稅清算實(shí)操演練

‖主講專家‖于老師：注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測(cè)算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)；近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)；講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對(duì)各類財(cái)稅疑難問(wèn)題的處理能力；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。

‖主講內(nèi)容‖
上 篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅運(yùn)營(yíng)管控
一．管控思維新定位
1．房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原有營(yíng)業(yè)稅征管瓶頸和全方位應(yīng)對(duì)增值稅挑戰(zhàn)？
2．解讀如何調(diào)整財(cái)務(wù)管控的思維定向，建立管控應(yīng)對(duì)新技能？

二．戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角的財(cái)務(wù)管控
1．營(yíng)改增新政對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管控、資金流、投融資、工程招投標(biāo)、工程
造價(jià)、績(jī)效考核等方面都有哪些影響？
2．相關(guān)部門如何從公司戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角全方位管控應(yīng)對(duì)？
3．營(yíng)改增后如何進(jìn)行招投標(biāo)？
4．建筑工程發(fā)包模式如何選擇能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？
5．營(yíng)改增后如何進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)和對(duì)外報(bào)價(jià)？
6．如何進(jìn)行采購(gòu)定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？
7．在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價(jià)格？
8．營(yíng)改增對(duì)總分包業(yè)務(wù)都有哪些影響？
9．如何進(jìn)行合同規(guī)劃使清包工稅負(fù)最優(yōu)化？
10．資質(zhì)共享問(wèn)題如何最優(yōu)化解決？
11．銷售模式如何優(yōu)選更有利于營(yíng)銷和稅負(fù)最優(yōu)化？

三．合同管理
1．合同生效的必備要件有哪些？
2．增值稅征管體制下各類工程合同應(yīng)如何簽訂？應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
3．如何內(nèi)控管理好合同？
4．合同控稅原理在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的應(yīng)用技巧及案例解析

四．發(fā)票管控
1．營(yíng)改增后發(fā)票如何管控？如何防控虛開發(fā)票？虛開發(fā)票的應(yīng)對(duì)方法？
2．增值稅下各類實(shí)務(wù)問(wèn)題發(fā)票開具的實(shí)例演示
3．發(fā)票管控中的實(shí)務(wù)案例解析

下 篇：土地增值稅清算
第一節(jié)．土地增值稅清算概述
1．做好土地增值稅日常清算管控必備財(cái)稅知識(shí)

第二節(jié)．土地增值稅算清演練
一．清算單位如何認(rèn)定？
1．如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？
2．清算方法有哪些？
3．清算條件及清算時(shí)間有哪些要求？
4．清算時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

二．土地增值稅清算的計(jì)算與審核
（清算申報(bào)表的主附表結(jié)合具體財(cái)稅文件實(shí)務(wù)應(yīng)用講解）
1．開發(fā)產(chǎn)品收入管理：
⑴ 土地增值稅清算時(shí)，銷售收入如何確認(rèn)？
⑵ 實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？
案 例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理
問(wèn) 題：政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？
⑶ 銷售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理稅收最優(yōu)？
⑷ 視同銷售收入如何認(rèn)定和審核？
⑸ 拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用
2．扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核
案 例：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用
?、?取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問(wèn)
題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?如何填表？
　⑵ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷
安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？
　 　案 例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。
?、?前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？
?、?設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？
　⑸ 建筑安裝工程費(fèi)包括的內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？
⑹ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？
⑺ 公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？
　　 案 例：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。
⑻ 開發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？
⑼ 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，
在土地增值稅清算中如何扣除?
⑽ 如何區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用？
⑾ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)
場(chǎng)地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金；
企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用等如何區(qū)分？　
案 例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用
⑿ 利息支出明細(xì)申報(bào)表審核應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？如何填表？
案 例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例
案 例：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例
⒀ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目金額有哪些稅法規(guī)定？
① 代收費(fèi)用的處理
② 關(guān)聯(lián)方交易行為的處理
③ 土地增值稅預(yù)繳和清算的會(huì)計(jì)處理案例解析
⒁ 土地增值稅的稅收籌劃實(shí)例應(yīng)用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)
目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例。

第三節(jié)．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的檢查評(píng)估的重點(diǎn)和企業(yè)有效風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方略
1．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？
2．案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見問(wèn)題有哪些？
3．稅務(wù)檢查部門實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？
4．實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？如何具體檢查哪些事項(xiàng)？
5．在扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問(wèn)題有哪些？
6．企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)
企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化？

第四節(jié)．土地增值稅清算綜合案例解析
1．通過(guò)稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企
業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及有效應(yīng)對(duì)策略。