2014年房地產(chǎn)開發(fā)“重特事項”的會計與稅務(wù)處理專題班（楊老師）

【專題背景】 
C2014年將是我國稅收和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點年，隨著大形勢的變化，稅收環(huán)境也將受到影響。第一、在房產(chǎn)稅正式開征之前，國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理工作必定呈現(xiàn)出一個沖高期；第二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，會造成一些行業(yè)（如鋼鐵、水泥等）產(chǎn)能大幅下降，稅收收入急劇下滑，為了彌補行業(yè)調(diào)整給稅收帶來的影響，國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收征管工作也會進一步加強。
C為了滿足大家的要求，幫助大家更好的做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理工作，降低因管理不善造成的稅收損失，本期課程特意選擇了以下十幾個問題，給大家進行詳細講解，主要是為了幫助大家解決日常工作中存在的以下難題：一、大家對有些問題的認識一直比較模糊，實際工作中遇到此類問題處理起來心里總感覺不踏實；二、大家所能收集到的資料對有些問題的解答大多都比較粗淺，無論是從深度上、詳細程度上、精準(zhǔn)度上都有所欠缺。
C本次培訓(xùn)特別在課程設(shè)計上進行了精心安排，主要以稅法講解、案例分析、綜合評述等方式進行深刻剖析，每一問題都配有一個或者多個案例分析，而且全部案例都將采取會計核算與稅務(wù)處理相結(jié)合的模式，讓大家有一種就像是對此類業(yè)務(wù)曾經(jīng)從頭到尾的真實的處理過一次的感覺。

【主講內(nèi)容】   
1：以承諾建設(shè)“公共設(shè)施”、“生態(tài)、環(huán)保、綠化”項目等方式取得土地使用權(quán)，所發(fā)生的項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算，稅收上應(yīng)如何處理？
⑴ 項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算
⑵ 計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應(yīng)如何扣除
⑶ 外建項目本身是否需要繳納各種稅收
2：房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理？

•  取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
•  取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理

3：購買在建項目進行開發(fā)、銷售的會計與稅務(wù)處理

• 購買在建項目的會計核算
• 購買在建項目支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除

4：甲供材、甲控材、“超低價出包”業(yè)務(wù)會計成本與稅務(wù)處理
⑴ 不同運作模式下甲供材的會計核算方法及稅收的合法性、不確定性的分析
⑵ 甲供材對開發(fā)成本隱含的巨大影響（正常影響、非正常影響）

•  “甲控材”控什么，與“甲供材”的本質(zhì)區(qū)別是什么，如何以“甲控”取代
• “甲供”，即回避稅收風(fēng)險，又能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)成果最大化

⑷ 以“超低價出包”方式進行經(jīng)營的合法性、與現(xiàn)實性。
5：“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
⑴ 如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出
⑵ 支付拆遷補償費應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)
⑶ 支付拆遷補償費時應(yīng)考慮哪些注意事項
⑷ 返遷房的會計核算與稅務(wù)處理：

• 返遷房與商品房在同一塊土地上的會計核算與稅務(wù)處理：
• 返遷房與商品房不在同一塊土地上（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計

核算與稅務(wù)處理
6：不同合作模式下房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
⑴ 合作開發(fā)行為的認定：
⑵ “同行合作”模式下房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理

• 共同開發(fā)           ②掛靠開發(fā)

⑶“非同行合作” 房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
①以物易物           ②合營建房           ③項目合作
7：以“委托代建”模式開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)的會計與稅務(wù)處理
⑴ 確認“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件
⑵ 委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品
⑶委托代建項目的交房驗收與會計核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
8：以合并、分立、兼并、投資、股權(quán)轉(zhuǎn)移形式實現(xiàn)土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優(yōu)惠？
⑴企業(yè)以合并、兼并、分立形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理
⑵ 以投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理
9：BT模式在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的合理運用
⑴ BT模式的概念
⑵采取BT模式，項目公司應(yīng)如何進行會計核算
⑶ 關(guān)于BT模式的稅收規(guī)定
⑷ BT模式的特點及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的影響

•  BT模式可滲透的空間
• 10：房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
•  未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款？

⑵  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？
⑶ “錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅？
11：房地產(chǎn)企業(yè)在不同模式下，處置無產(chǎn)權(quán)建筑設(shè)施（包括公共配套設(shè)施、人防工程等）對營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅會產(chǎn)生哪些影響？
12：融資性“售后回購、售后回租”，“低價出售、免費回租”，“產(chǎn)權(quán)式酒店銷售、回租”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
⑴ 融資性“售后回購、售后回租”業(yè)務(wù)應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理
⑵ 企業(yè)采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產(chǎn)應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理，如果將租回房屋再次轉(zhuǎn)租，應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理。購房人涉及哪些稅收。
⑶銷售產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經(jīng)營應(yīng)如何進行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)如何進行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款
13：跨地區(qū)經(jīng)營的企業(yè)所得稅處理
⑴ 跨地區(qū)經(jīng)營就地預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)具備的條件
⑵就地預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款的分?jǐn)傆嬎?br /> 14：項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
⑴ 注銷前，項目清算繳納的土地增值稅應(yīng)怎樣在各個年度間進行分配
⑵因注銷前未繳納土地增值稅造成多交的企業(yè)所得稅應(yīng)如何進行調(diào)整
15：專家現(xiàn)場與學(xué)員互動交流，答疑解惑。

【主講專家】
楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。