房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運(yùn)營納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)防范專題（王老師）

【專題背景】
營改增是我國財(cái)政體系中最大的一項(xiàng)改革，通過把以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，通過只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。按我國財(cái)稅體制改革進(jìn)程，財(cái)政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，據(jù)悉明年有望和建筑業(yè)同步推行。自2012年1月1日起開始營改增試點(diǎn)以來，目前僅剩下生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)營改增。在房地產(chǎn)市場處于下行期間推出營改增，會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？如何應(yīng)對營改增？這是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價(jià)的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價(jià)格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。為了配合國家宏觀調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財(cái)會核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實(shí)戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓您兩天不虛此行！

【主講專家】
王老師：會計(jì)師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

【主講內(nèi)容】
一：房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的應(yīng)對策略
1．營改增背景分析以及時(shí)間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．營改增對房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5．混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6．甲供材業(yè)務(wù)在營改增面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析

二：取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？計(jì)征契稅的依據(jù)
以及納稅環(huán)節(jié)有幾個(gè)部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行會計(jì)處理？針對四種不同的做帳方式
分別解析涉及的各稅種風(fēng)險(xiǎn)。
3．以接受投資方式取得土地，會計(jì)如何規(guī)定？入帳憑證如何確認(rèn)？稅收風(fēng)險(xiǎn)如何
掌控？土地投資方的稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
4．以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？將通過“史上最?；I劃案例”
來解析其中的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。
5．受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認(rèn)土地成本？在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候
甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會計(jì)處理？銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開具？
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行
全方位的稅收分析。
7．“建設(shè)—移交”模式下的土地成本確認(rèn)，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何
操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
10．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時(shí)開始計(jì)算繳納土地使用稅？從何時(shí)
開始免除納稅義務(wù)？計(jì)入那個(gè)會計(jì)科目？怎樣計(jì)算才可以讓稅負(fù)最佳？全新的
解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。

三：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因?yàn)槠渲惺斋@的
不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解
其中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4．自行開發(fā)與委托代建，其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題，更
應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價(jià)值。
5．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地
產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

四：開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費(fèi)用歸集的原則是什么？
3．特殊費(fèi)用歸集應(yīng)該注意的稅收問題：會議費(fèi)、差費(fèi)、招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車輛費(fèi)等
4．稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
5．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何
區(qū)分？本課程將通過具體的案例，從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別講述營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅
對借款費(fèi)用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？
9．資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同
類借款利率情況說明”？
10．集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分合同工、臨時(shí)工、
勞務(wù)的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買爛尾樓（在建工程或者在建項(xiàng)目）如何確認(rèn)初始成本？

五：銷售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計(jì)如何處理？贈送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是？二者確認(rèn)收入的差異在哪？稅收風(fēng)險(xiǎn)如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9．房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
一一分析。
10．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”？
11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯(cuò)誤？

六：清盤清算階段
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認(rèn)的原則有何差異？
3．土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)金額如何確定？
4．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進(jìn)行會計(jì)處理？不同階段出現(xiàn)的成本差如何進(jìn)行稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境?ldquo;正比例”函數(shù)關(guān)系？本課程將以詳實(shí)的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法、層高系數(shù)法來詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒ǎ尣煌愋偷拈_發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的
“一半”，達(dá)到二者的“完美結(jié)合”。
8．基本裝修、簡裝、精裝的標(biāo)準(zhǔn)是？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？

七：現(xiàn)場互動(dòng)，現(xiàn)場解答
1．王老師有著豐富的現(xiàn)場答疑經(jīng)驗(yàn)，通過干練、風(fēng)趣的語言，將復(fù)雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。
2．課堂注重實(shí)踐和理論的結(jié)合，就一種經(jīng)濟(jì)行為涉及到每個(gè)稅種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風(fēng)險(xiǎn)！學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問，在課堂現(xiàn)場互動(dòng)，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好，只有更好！