房地產(chǎn)業(yè)“營改增”準(zhǔn)備與土地增值稅清算疑難點解析專題班(王老師)

‖專題背景‖  
按我國財稅體制改革進程，財政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營改增”方案，房地產(chǎn)企業(yè)馬上面臨“營改增”。在房地產(chǎn)市場處于下行趨勢下推出“營改增”，將會對房地產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？如何應(yīng)對“營改增”？在營改增時間表逐漸推進下，稅務(wù)機關(guān)是否加大房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度？加之房地產(chǎn)銷售形式下滑，對房地產(chǎn)業(yè)的稅收檢查會更加嚴(yán)格。
土地增值稅清算首當(dāng)其沖！特別是最近剛出臺的財稅【2015】5號文件給企業(yè)改制過程中的土地增值稅是否帶來了一絲絲的暖意呢？廈門市地方稅務(wù)局于三月下旬發(fā)布了《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（2015年第3號公告），對于廈門區(qū)域的土地增值稅政策強化了哪些稅收管理？我們該如何應(yīng)對？企業(yè)自查結(jié)果與稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風(fēng)險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？
本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認(rèn)定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認(rèn)，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分?jǐn)偡椒ǖ牟町惖角逅憬Y(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風(fēng)險點，準(zhǔn)確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來的棘手問題，達到準(zhǔn)確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案.

‖專題收益‖
通過2天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：
學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)業(yè)營改增前后，企業(yè)如何做好準(zhǔn)備工作與應(yīng)對策略；
全面學(xué)習(xí)掌握土地增值稅疑難點與籌劃，搶占先機；
提交本單位財稅疑難問題，現(xiàn)場與專家零距離交流，真正解決實際問題；
注重客戶體驗，課程內(nèi)容豐富實用、生動活潑。

‖主講專家‖王老師：
會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：“營改增”政策應(yīng)對以及前景預(yù)測
1．“營改增”背景分析以及時間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5．混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6．甲供材業(yè)務(wù)在“營改增”面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務(wù)發(fā)生時間的差異分析
8．招拍掛拿地“營改增”之后的風(fēng)險分析
9．“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進項可以抵扣？
10．“甲供材”營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)是憂是喜？
11．“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)“存貨”是否抵扣？

二：土地增值稅征稅范圍及計算流程
1．土地增值稅征稅范圍的條件是哪四個？如何理解？
2．土地增值稅納稅人的確認(rèn)需要注意哪些問題？
3．土地增值稅計算的流程是什么？各個環(huán)節(jié)如何銜接？
4．集體土地開發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？

三：土地增值稅清算流程詳解
1．收入確認(rèn)原則和依據(jù)是什么？確認(rèn)收入的時點在開發(fā)流程的哪個節(jié)點？
2．誠意金、違約金的土地增值稅有什么風(fēng)險？與其他稅種的風(fēng)險區(qū)別在哪里？
3．違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？
4．“以地換房”“以房換地”的納稅義務(wù)發(fā)生時間是？計稅依據(jù)如何確定？通過具體
的案例給您詳細解讀。
5．如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否存在個人所得稅的
風(fēng)險？
6．不同“買一送一”模式下如何控制稅收風(fēng)險？送車位、送物業(yè)、送面積、送旅游、送家電……
7．代收費用如何操作稅收風(fēng)險最小？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題？
8．“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？

四：土地增值稅重點問題解析
1．土地增值稅扣除項目扣除的四個原則是什么？
2．如何把握“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”？契稅、拍賣費用、土地閑置費的
待遇有何不同？
3．如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險？
4．不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？
5．不同方式下取得土地使用權(quán)如何確認(rèn)土地成本？（股權(quán)收購、建設(shè)--移交、接受
土地投資、劃轉(zhuǎn)、拆一還一等） 
6．“拆一還一”方式下的契稅計稅依據(jù)如何確定？不同拆遷費支付方式對稅負的影響是什么？
7．耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
8．房地產(chǎn)企業(yè)不同時間節(jié)點取得土地，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何把握？
9．和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？
10．拆遷費如何列支風(fēng)險最?。坑涃~憑證如何列示？如何應(yīng)對“現(xiàn)金”科目金額較大
的困惑？
11．人防設(shè)施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公共設(shè)施配套開發(fā)是否可以
扣除？
12．資本化利息如何歸集開發(fā)成本？資本化的起點和終點如何把握？
13．開發(fā)間接費是否可以列支業(yè)務(wù)招待費？差旅費？會議費？私車公用？
14．企業(yè)不同融資方式稅收風(fēng)險如何控制？（銀行借款、股東借款、民間融資、轉(zhuǎn)貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、明股實債、財務(wù)顧問費、罰息等等）
15．地方附加、價格調(diào)節(jié)基金是否視同稅金扣除？稅金是計提數(shù)？還是實際繳納
金額？
16．土地增值稅為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。
17．如何計算不同類型的土地增值稅臨界點，使得土地增值稅的最佳稅負？
18．如何把握與理解土地增值稅強制清算和通知清算？
19．土地增值稅清算單位和清算對象的確定標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何分期？如何分類？
20．清算開始后憑證的截止時間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以
“二次清算”？
21．成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男?？不同的成本對象如何采?ldquo;合理”的分?jǐn)偡椒ǎ?br /> 22．不同成本對象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對企業(yè)整體稅負的影響是什么
本課程通過具體的案例，為您一一解讀成本分?jǐn)偟膴W妙于精髓，讓您不再為此困惑。
23．項目內(nèi)進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M？
24．支付給境外的設(shè)計費、勘察測繪費是否可以扣除？
25．如果成本部分賬務(wù)有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

五：重點問題解析
1．什么是裝修？銷售精裝房的利與弊有哪些？
2．什么是軟裝？什么是硬裝？二者的稅收待遇是否相同？
3．不同形式的售樓部如何進行會計處理？如何歸集發(fā)生的成本費用？稅收對此又是
如何規(guī)定的？如何協(xié)調(diào)可以減輕稅負？
4．售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？ 物業(yè)用房是否會產(chǎn)生房產(chǎn)稅？
5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6．如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？
7．“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進行會計處理？如何納稅？
8．“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？
9．裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？
10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)如何進行提供相關(guān)的資料？
11．勞務(wù)分包、鋼構(gòu)立體車位如何索取發(fā)票？