項(xiàng)目操盤(pán)手的必備財(cái)稅訓(xùn)練

第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)介紹
一、開(kāi)辦初期重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1、公司設(shè)立前，可以利用地方政府間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，與地方政府談判，取得公司注冊(cè)地稅收優(yōu)惠返還，有多個(gè)案例表明，可以取得地方政府財(cái)力實(shí)得部分70%的直線(xiàn)稅收返還。
2、開(kāi)辦初期，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門(mén)必須及時(shí)根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)制度與流程建立新辦公司流程與制度，保證母子公司之間制度與流程的傳承與銜接。

二、四證取得前重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1、發(fā)改委立項(xiàng) 部分銀行的融資總額按發(fā)改委立項(xiàng)總額的50%為限，因而爭(zhēng)取立項(xiàng)投資總額最大化。
2、做好土地與在建工程抵押，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，需要做好土地分割抵押。
3、大部分銀行三證上會(huì)，四證提款，因而四證取得前自有資金投入最大化，房地產(chǎn)公司需要搭建補(bǔ)充的融資平臺(tái)，建立直接融資的渠道，以防資金斷裂，此時(shí)資金風(fēng)險(xiǎn)最高。
4、甲供材料的稅收處理。區(qū)分可以甲供的材料與設(shè)備，實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)化。

三、預(yù)售節(jié)點(diǎn)重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1、做好按揭銀行的談判，選擇優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的銀行。
2、制訂銷(xiāo)售流程，開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練。
3、財(cái)務(wù)部參與定價(jià)，制訂底價(jià)，對(duì)促銷(xiāo)政策與定價(jià)政策提出意見(jiàn)。
4、從集團(tuán)層面安排資金，考慮是否提前還款。
5、預(yù)售后，稅收風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始上升，關(guān)注流轉(zhuǎn)稅與房產(chǎn)稅的交納。

四、竣工節(jié)點(diǎn)重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1、竣工備案，企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)突然上升，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅從毛利率預(yù)征轉(zhuǎn)為實(shí)際利潤(rùn)率征收，房地產(chǎn)公司的假發(fā)票與成本分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)提升。
2、竣工備案，會(huì)計(jì)上停止建造成本的資本化。萬(wàn)科、金地等企業(yè)以項(xiàng)目竣工作為可以確認(rèn)收入的重要條件。

五、交房節(jié)點(diǎn)重要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1、交房是會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入與成本的重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)于上市公司而言，是利潤(rùn)操縱的重要節(jié)點(diǎn)。
2、交房超過(guò)85%，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求進(jìn)行土地增值稅清算。

六、清算環(huán)節(jié)
1、土地增值稅清算、企業(yè)清算，最好公司注銷(xiāo)一次性打包稅務(wù)處理。利用清算環(huán)節(jié)的征管漏洞是企業(yè)進(jìn)行原罪清理的重要手段。

第二部分  財(cái)務(wù)管理必備知識(shí)
一、財(cái)務(wù)是什么？
1、介紹財(cái)務(wù)的四大職能
2、介紹財(cái)務(wù)管理的四大手段
3、財(cái)務(wù)的四種境界
4、財(cái)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
搭建融資平臺(tái)，保障資金流轉(zhuǎn)
進(jìn)行納稅籌劃，直接價(jià)值創(chuàng)造
整合信息資源，引導(dǎo)資源配置

二、如何讀懂三張報(bào)表
1、如何看公司的基本面
2、財(cái)務(wù)報(bào)表里的操縱技巧
3、財(cái)務(wù)分析
介紹財(cái)務(wù)分析的終極指標(biāo)杜邦體系的歷史演變

三、收入的確認(rèn)
1、從幾大地產(chǎn)上市公司的收入確認(rèn)不同說(shuō)起
收入時(shí)點(diǎn)確認(rèn)有選擇的空間

四、成本的歸集、計(jì)算與分?jǐn)?/strong>
1、成本對(duì)象的確定原則與技巧
（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對(duì)象是確定成本對(duì)象的基本原理
（2）、確定成本對(duì)象的六原則
（3）、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇技巧
2、成本的計(jì)算流程圖
3、成本籌劃管理

第三部分   房地產(chǎn)集團(tuán)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理
一、稅的產(chǎn)生
1、稅收本質(zhì)（分配說(shuō)、交易說(shuō)）
2、稅收的固定性， 就是法定性，是稅收管理的法律淵源
3、稅收體系
準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，稅法文件為主體（一年1014個(gè)文件），部門(mén)法為補(bǔ)充（城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、合同法、公司法、物權(quán)法、民法通則）

二、稅法中的兩套體系
1、法規(guī)中的實(shí)質(zhì)重于形式（與會(huì)計(jì)近似）
2、實(shí)戰(zhàn)中的形式重于實(shí)質(zhì)（稽查局  法律事實(shí)優(yōu)于經(jīng)濟(jì)事實(shí)）

三、稅收實(shí)踐主要特征
1、信息不對(duì)稱(chēng)
稅務(wù)機(jī)關(guān)：，稅法體系混亂，法規(guī)不透明，以一年1014個(gè)文件為代表
納稅人：隱瞞實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息， 買(mǎi)假票、假交易
2、對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的立法保護(hù)（核定權(quán)與復(fù)議前置）

四、稅收規(guī)劃手法歸納與總結(jié)
（一）、避稅的四種境界
1、亂帳，通過(guò)征管漏洞漏稅。
2、鉆政策空子，集中運(yùn)用于稅法規(guī)定滯后于實(shí)務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域，如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、形式重于實(shí)質(zhì)，本質(zhì)就是利用信息不對(duì)稱(chēng)，使用陰陽(yáng)合同、虛假交易或設(shè)計(jì)有利涉稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。
4、博弈文件，企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。
（二）、稅法的硬傷—核心概念缺失導(dǎo)致缺少可推理性
（三）、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基本流程
1、征稅對(duì)象（對(duì)什么征稅） 
2、義務(wù)人（由誰(shuí)交）
3、納稅時(shí)點(diǎn)（什么時(shí)候交，有時(shí)用于輔助判別是否交稅）   
4、應(yīng)納稅所得與稅率，稅收優(yōu)惠。（征多少）
5、納稅地點(diǎn)（在哪交）
6、涉稅文書(shū)管理與涉稅標(biāo)準(zhǔn)流程（不交冤枉稅）
（四）、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務(wù)，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房BT 
2、引導(dǎo)權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)入涉稅領(lǐng)域，影響納稅結(jié)果。
（五）、節(jié)稅手法按效益原則歸類(lèi)
1、高風(fēng)險(xiǎn)低成本手法：買(mǎi)假發(fā)票、不入帳、掛往來(lái)款
2、低成本低風(fēng)險(xiǎn)手法：合理利用稅收政策、談稅收返還，進(jìn)行公司組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價(jià)，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。
3、高成本低風(fēng)險(xiǎn)手法：合并分立等資產(chǎn)重組手法。
（六）、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1、根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的框架，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)上升。
2、主要問(wèn)題集中在以前未取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的成本如何設(shè)計(jì)扣除率，進(jìn)項(xiàng)稅金如何在營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售面積與增值稅銷(xiāo)售面積之間分?jǐn)偂?br /> 3、過(guò)渡期是否存在優(yōu)惠政策不明。
第四部分 投資必備基本知識(shí)
1、凈現(xiàn)金流（NCF ）
2、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR)
通俗的說(shuō)，IRR就是一項(xiàng)投資的年平均回報(bào)利率
有統(tǒng)計(jì)，2009年，美國(guó)投資人用IRR及NPV作為主要評(píng)估指標(biāo)的占70%，中國(guó)投資人只有30%左右。
缺點(diǎn): 存在多IRR的情況
先有收益后投資的項(xiàng)目，IRR越低項(xiàng)目越優(yōu)秀
3、凈現(xiàn)值（NPV)
通俗的說(shuō)，NPV就是一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的價(jià)值。
NPV的難點(diǎn)，不在于現(xiàn)金流的計(jì)算，而是在于折現(xiàn)率的選擇。
(1)、按公司三年平均凈資產(chǎn)收益率作為資本金折現(xiàn)率
(2)、按國(guó)債利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為4%-8%
(3)、資產(chǎn)定價(jià)模型（第一次可以量化風(fēng)險(xiǎn)）
（第一步） 選擇類(lèi)似上市公司的beta,然后計(jì)算上市公司的Beta 資產(chǎn)
（第二步） 再通過(guò)非上市公司的Beta 資產(chǎn) 得到Beta 股票
Beta股=beta資產(chǎn)*（1+（1-t)*債務(wù)股本比）
B用的是過(guò)去時(shí)，如果過(guò)去和將來(lái)不具有連續(xù)性，不可用。
影響B(tài)的是經(jīng)營(yíng)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿