房地產(chǎn)總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風(fēng)險管控暨2013年房地產(chǎn)開發(fā)多渠道融資策略實務(wù)

第一課題：房地產(chǎn)總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風(fēng)險管控專題
【課程背景】 ———＜2013年01月17日李記有主講＞
隨著國務(wù)院和有關(guān)部委對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，限售、加息、房產(chǎn)稅改革等，尤其是國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險，企業(yè)總裁如果對相應(yīng)的稅收戰(zhàn)略缺乏深入理解，很可能會造成應(yīng)對不當，就會使自身陷入空前嚴重的稅務(wù)危機之中，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)被迫破產(chǎn)清算。
房地產(chǎn)企業(yè)老總對企業(yè)經(jīng)營、戰(zhàn)略規(guī)劃甚至設(shè)計等都十分重視，親力親為參與制定戰(zhàn)略。但對企業(yè)納稅問題，由于覺得納稅問題十分專業(yè)，或者想當然認為企業(yè)納稅問題就是企業(yè)財務(wù)的份內(nèi)工作，而沒有提升到戰(zhàn)略高度。其實，根據(jù)專業(yè)機構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)重視稅務(wù)問題，親自參與制定稅務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，籌劃得當可以合法節(jié)稅15-20%，對于房地產(chǎn)企業(yè)高稅負的今天，這是一筆十分巨大的數(shù)額，值得每一個房地產(chǎn)企業(yè)老總重新審視稅務(wù)戰(zhàn)略問題。
 如何以最低的價格拿最優(yōu)質(zhì)地段、如何設(shè)計有競爭力的產(chǎn)品、如何合理融資、產(chǎn)品如何定價最合理，這些問題是企業(yè)總裁日常都關(guān)心的問題，您是否知道也與稅收規(guī)劃息息相關(guān)？如果規(guī)劃得當，將帶來大量稅款節(jié)省。房地產(chǎn)老總應(yīng)該盡早從“稅務(wù)問題太專業(yè)”的誤區(qū)中走出來。
本期專題專為破解房地產(chǎn)企業(yè)總裁錯誤稅務(wù)思維，通過通俗易懂的案例教學(xué)，幫助企業(yè)總裁樹立“控制風(fēng)險、最優(yōu)納稅”的二維納稅管理思想，幫助企業(yè)獲取來源于稅收的最大價值。
【主講專家】李記有
碩士研究生、高級會計師、中國注冊稅務(wù)師，清華大學(xué)總裁班特聘教授，中國稅收籌劃網(wǎng)CEO、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險全程控制解碼圖研發(fā)人、全國知名稅收籌劃實戰(zhàn)運作專家，曾為全國上百家企業(yè)擔任高級稅務(wù)顧問，設(shè)計最優(yōu)納稅方案。
著有《企業(yè)稅收籌劃操作指南》、《企業(yè)如何進行稅收籌劃》、《稅務(wù)代理理論與實踐》、《國稅實務(wù)》、《稅收籌劃的基本思路和實務(wù)操作》等著作。在國內(nèi)首先創(chuàng)立稅收籌劃“變量引進”和“因素分析”兩大學(xué)說，并創(chuàng)建了全國首家稅收籌劃網(wǎng)。是中央電視臺、中國稅務(wù)報、中國財經(jīng)報的稅收籌劃訪談嘉賓，并多次在全國幾十個大中城市舉辦房地產(chǎn)建筑財稅專場報告會。
【授課內(nèi)容】
引 言：房地產(chǎn)總裁必須關(guān)注的五大事項
1、用什么策略拿地？
2、用什么策略融資？
3、用什么策略把產(chǎn)品賣好？
4、用什么策略進行產(chǎn)品定位？
5、用什么策略把稅收處理好？
第一講：找到解稅密碼到底有多重要？
◇ 企業(yè)總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果:
一：稅收不優(yōu)化，企業(yè)利潤被縮水
二：稅收隱憂不斷，涉稅風(fēng)險巨大
◇ 而相反企業(yè)如果找到了解稅密碼，一下子稅款節(jié)省了，納稅風(fēng)險也沒了。
第二講：什么是解稅密碼？
一、解稅密碼存在的兩大前提
二、解稅密碼的兩大維度
1、納稅風(fēng)險可控
2、稅款節(jié)省
三、解稅密碼三大特征
1、合法性
2、合理性
3、可操作性
第三講：解稅密碼藏到哪里？
一、企業(yè)為什么很難找到解稅密碼？
1、企業(yè)家稅務(wù)戰(zhàn)略誤區(qū)影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
2、企業(yè)對稅法精通程度影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
3、企業(yè)財務(wù)角色缺失影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)
二、那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？
第四講：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段解稅密碼
1、公司設(shè)立階段解稅密碼
2、土地取得階段的解稅密碼
3、規(guī)劃立項階段解稅密碼
4、開發(fā)建設(shè)階段解稅密碼
5、項目銷售階段的解稅密碼
6、項目清算階段的解稅密碼
7、企業(yè)利潤分配階段的解稅密碼
8、企業(yè)退出階段的解稅密碼
9、企業(yè)融資階段的解稅密碼
10、企業(yè)日常費用支出階段的解稅密碼
第五講：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心稅種解稅密碼
一、營業(yè)稅解稅密碼
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及營業(yè)稅的幾種情形
2、房地產(chǎn)營業(yè)稅中關(guān)鍵解稅密碼
二、土地增值稅解稅密碼
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及土地增值稅幾種情形
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼
4、土地增值稅預(yù)征中的解稅密碼
5、土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼
6、土地增值稅稅收優(yōu)惠難點問題解稅密碼
三、企業(yè)所得稅解稅密碼
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅一般規(guī)定
⑴ 收入確認中應(yīng)關(guān)注稅務(wù)問題
⑵ 不征稅收入確認問題
⑶ 房地產(chǎn)免稅收入確認問題
⑷ 扣除項目中的確認問題
⑸ 資產(chǎn)損失的扣除問題
⑹ 固定資產(chǎn)扣除問題
⑺ 無形資產(chǎn)的扣除問題
⑻ 企業(yè)重組中的稅務(wù)處理
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)難點問題解稅密碼
⑴ 關(guān)于預(yù)征中有關(guān)稅收難點問題的解稅密碼
⑵ 收入確認稅務(wù)處理
⑶ 吸收其他企業(yè)資金的合作建房問題
⑷ 開發(fā)產(chǎn)品完工確認問題
⑸ 換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)投資
⑹ 計稅成本的核算
⑺ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核定
⑻ 成本費用扣除問題
四、契稅解稅密碼
五、房產(chǎn)稅解稅密碼
1、涉及房產(chǎn)稅的幾種情形
2、房產(chǎn)稅中難點問題解稅密碼
3、房產(chǎn)稅近年的政策變化

第二課題：2013年房地產(chǎn)開發(fā)多渠道融資策略與涉稅案例實操專題
【課程背景】 ———＜2013年01月18-19日王震主講＞
2013年注定將成為我國經(jīng)濟和社會發(fā)展關(guān)鍵年，充滿希望，令人向往。
在現(xiàn)有財稅和金融政策體系下，如何謀求企業(yè)生存發(fā)展壯大之道，房地產(chǎn)人需要創(chuàng)新投融資和商業(yè)模式，信托和信托基金將繼續(xù)成為地產(chǎn)投資開發(fā)重要的金融渠道和生命線。
如何更好的利用信托和信托基金，實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化，提高投資周轉(zhuǎn)效率，降低投資風(fēng)險，提高投資收益。本課程本著“房地產(chǎn)信托能解決什么問題”，運用案例解析不同階段、不同業(yè)態(tài)地產(chǎn)項目的融資操作。
【主講專家】王 震
本公司特聘首席財稅導(dǎo)師，教授、武漢大學(xué)在讀博士。注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師。資本運作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務(wù)總監(jiān)資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團的稅務(wù)顧問。
具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導(dǎo)參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理要點及節(jié)稅方案設(shè)計》、《如何應(yīng)對稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓(xùn)企業(yè)負責人、財務(wù)人員多達上萬人。
培訓(xùn)風(fēng)格以實務(wù)見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學(xué)，內(nèi)容充實新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。
【授課內(nèi)容】
一、信托與地產(chǎn)成長的典型案例解析與涉稅解析
1、某國內(nèi)房地產(chǎn)集團與信托合作的案例
2、萬豪酒店輕重資產(chǎn)并行案例
3、REIT助力西蒙零售地產(chǎn)稱王
4、BXP 逆勢而為的寫字樓霸主
二、房地產(chǎn)信托融資的典型模式解析與涉稅講解
1、房地產(chǎn)信托市場透視
2、貸款模式
3、股權(quán)模式
4、權(quán)益模式
5、準資產(chǎn)證券化模式
6、組合模式
三、房地產(chǎn)信托的操作流程與風(fēng)險控制
1、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的基本流程以及風(fēng)險識別
2、房地產(chǎn)信托項目的風(fēng)險控制機制
四、不同主體的房地產(chǎn)信托融資與其案例及涉稅解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)
2、地方政府
3、房地產(chǎn)私募基金
4、建筑企業(yè)
五、不同時點的房地產(chǎn)信托融資與其案例及涉稅解析
1、“拿地”期間
2、“五證”期間
3、物業(yè)持有期
六、不同業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)信托融資與其案例及涉稅解析
1、住宅（商品房和保障房）
2、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
3、旅游地產(chǎn)
七、不同需求的房地產(chǎn)信托融資與其案例及涉稅解析
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
2、房地產(chǎn)流通服務(wù)
3、房地產(chǎn)并購
八、有限合伙PE基金融資創(chuàng)新與涉稅解析
1、有限合伙基金的組織形式與投資主體
2、有限合伙的執(zhí)行機構(gòu)與投資者責任承擔問題
3、有限合伙基金的對外投資與監(jiān)管要求
4、有限合伙基金的收益分配與管理費提取方式
5、有限合伙基金的入伙、退伙、解散、清算
6、“信托＋有限合伙”有限合伙的財務(wù)處理與會計核算
7、有限合伙的稅收征管以及GP、LP的納稅問題
九、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）與涉稅解析
1、債權(quán)型REITs與銀行間債券市場流通
2、境外不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)與REITs上市
3、股權(quán)型REITs與滬深證券交易所流通
4、案例分析
十、股權(quán)信托引領(lǐng)投融資模式創(chuàng)新與涉稅解析
1、幾種創(chuàng)新的組合運用模式
2、股權(quán)信托的“退出端”——資金退出方式（選擇權(quán)、可轉(zhuǎn)債及其他）
3、股權(quán)信托的財務(wù)、稅務(wù)等熱點問題解析
十一、學(xué)員互動交流、專家現(xiàn)場疑難解答。