房地產開發(fā)全過程四大階段的財稅操作技巧高研班通知

【課程背景】 
改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，房地產開發(fā)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產行業(yè)對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度，房地產行業(yè)的暴利時代已經過去。
2013年6月20日，稅務總局下發(fā)了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號），要求強化土地增值稅地監(jiān)管，集中力量做好清算工作，房地產行業(yè)第12次被列為稽查重點。按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務稽查質量要求，加強對房地產業(yè)的稅收檢查，房地產企業(yè)的稅收壓力加大。
在調控房價的政策下，各地紛紛出臺限購限價政策，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間縮水，房地產行業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。
為了解決當前房地產行業(yè)面臨的困境，房地產開發(fā)企業(yè)只有加強內部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業(yè)稅收專項檢查的要點，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，輔以會計處理技巧，使房地產開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。

【主講內容】
第一階段：投資決策階段的納稅籌劃
1、實收資本的會計核算方法。房地產開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息
可否稅前扣除？
2、房地產企業(yè)在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入
開發(fā)成本？
3、投資方以土地使用權進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？
4、投資方以非貨幣資產對房地產開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？
5、房地產企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應當
怎樣進行會計處理和稅務處理？
6、企業(yè)股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、企業(yè)資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
8、企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9、新成立的房地產開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？
10、房地產開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費怎樣在稅前扣除？
11、企業(yè)投資人抽逃資金應承擔什么責任？投資人長期占用企業(yè)資金怎樣進行稅務處理？
第二階段：前期工作階段的納稅籌劃
1、土地使用權的獲取有哪些形式？
2、取得土地使用權成本怎樣進行會計核算？
3、房地產開發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”？契稅可否計入土地成本？
4、征用耕地進行房地產開發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與
城鎮(zhèn)土地使用稅重復納稅？
5、房地產開發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計算土地的成本？
6、房地產企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得？如何核算換入房產的成本？7、房地產企業(yè)取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)
土地使用稅？
8、房地產企業(yè)取得土地使用權繳納契稅的依據是什么？
9、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產安置動遷戶如何會計核算？
10、購置房產安置動遷戶，房產購置費如何計入土地成本？
11、房地產企業(yè)購置在建工程，投資開發(fā)完成后再出售怎樣計算營業(yè)稅？
12、委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產
企業(yè)承擔什么稅收責任？
13、在舊城改造中，企業(yè)被搬遷怎樣納稅？取得的搬遷補償收入應當怎樣進行會計處理？
14、房地產開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
15、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？
16、土地閑置費如何進行會計處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理差異？
17、土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出？
第三階段：項目建設階段的納稅籌劃
1、怎樣正確劃分開發(fā)產品的成本核算對象？
2、怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？
3、開發(fā)產品成本核算的一般程序是什么？
4、共同成本、間接成本怎樣進行分配？
5、商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
6、房地產開發(fā)企業(yè)自供建材和設備是否應當繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？采購建材、設備取得
的增值稅發(fā)票可否計入“開發(fā)成本”？
7、房地產企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對
借款費用的處理有何差異？
8、房地產企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
9、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分？借款費用的稅前扣除企業(yè)所得
稅與土地增值稅有何區(qū)別？
10、房地產開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)或個人借款的利息可否扣除？如何提供“金融企業(yè)同
期同類借款利率情況說明”？
11、房地產集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
12、何為資本弱化？企業(yè)從關聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？
13、固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產企業(yè)怎樣正確計提折舊費用？
14、怎樣采用加速折舊方法計提折舊？怎樣在稅前扣除？
15、房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算？是否增加固定資產的計稅基礎？
16、企業(yè)對房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的
怎樣進行會計核算？
17、房地產開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以
預提？預提之后還應注意什么問題？
18、哪些資產損失應當清單申報？哪些損失應當專項申報？何時申報？
19、企業(yè)以前年度發(fā)生的資產損失未能在當年稅前扣除的應怎樣進行稅務和會計處理？
第四階段：竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
1、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
2、房地產開發(fā)企業(yè)如何利用自持的商業(yè)地產進行融資？
3、企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？計稅基礎如何確定？
4、房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立
獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
5、房地產開發(fā)項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關系？
6、長期股權投資的權益法核算與稅法有何差異？如何進行納稅調整？
7、權益法核算的股權投資損失可否稅前扣除？怎樣進行納稅調整？
8、股權投資轉讓損失可否稅前扣除？以前年度掛賬的股權投資轉讓損失怎樣處理？
9、企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費如何稅前扣除？預收賬款可否作為
業(yè)務招待費的計算基數(shù)？
10、計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產開發(fā)成本包含哪些內容？怎樣計算
允許扣除的房地產開發(fā)費用？
11、房地產開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有
借款的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？
12、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
13、房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
14、以土地（房地產）進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
15、房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
16、房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？
17、房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
19、房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
20、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？
21、開發(fā)項目清盤時怎樣與稅務機關清算企業(yè)所得稅？

【主講專家】劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業(yè)界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產企業(yè)財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業(yè)的財稅顧問。
講授過《房地產開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業(yè)稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。