稅務稽查應對暨終極納稅風險防范（楊老師）

‖專題背景‖
該課程主要是針對我國目前稅收改革的大背景設置。"營改增"工作已經(jīng)進入最后日程，房地產(chǎn)稅的出臺也是指日可待。隨著這兩項工作的最終完成，營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等稅種或?qū)⑼Ｕ?。在以上稅種停征之前，地稅部門為了做到應收盡收，必然要加強對以上各稅的管理和稽查。為了幫助大家防范納稅風險，特開設此課程。
該課程按照營業(yè)稅、地方各稅兩大類、六小項分別設計，采取政策解讀與案例示范相結(jié)合的教學模式，內(nèi)容全面、重點突出。著重講解歷年來在稅收征管、稽查實踐中就以上稅種，房地產(chǎn)企業(yè)所遇到的一系列爭議較多、存在稅收風險較大的各類問題。適合房地產(chǎn)企業(yè)財務高管、業(yè)務主管培訓和學習。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰(zhàn)工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區(qū)。教學內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經(jīng)驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
第一講：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅務稽查應對及風險防控
一、銷售不動產(chǎn)業(yè)務營業(yè)稅
1．無償贈送房地產(chǎn)是否應征收營業(yè)稅？
2．轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)、永久使用權(quán)是否應征收營業(yè)稅？
3．合作開發(fā)業(yè)務中應如何計算繳納營業(yè)稅？
4．以房抵貸業(yè)務是否應征收營業(yè)稅？
5．房地產(chǎn)包銷業(yè)務應如何計算繳納營業(yè)稅？
6．個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)業(yè)務是否應繳納營業(yè)稅？
7．以開發(fā)產(chǎn)品進行股息、紅利分配業(yè)務是否應繳納營業(yè)稅？
8．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目應如何計算繳納營業(yè)稅？
9．隨土地一并銷售的不動產(chǎn)征應如何計算繳納營業(yè)稅？
10．整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)設計房地產(chǎn)的是否需要交納營業(yè)稅？
11．企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務是否需要繳納營業(yè)稅？
12．土地收儲及代墊拆遷補償費業(yè)務是否需要繳納營業(yè)稅？
13．以“合并、分立”等方式轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)營業(yè)稅問題應如何處理？
14．投資政府土地改造項目關(guān)營業(yè)稅問題應如何處理？
15．銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅應納稅營業(yè)額應由哪些元素組成？
16．企業(yè)收取價外費用，發(fā)生銷貨退回、折扣、折讓在計算應納稅營業(yè)額稅時應如
何處理？
17．房地產(chǎn)企業(yè)銷售價格偏低或者發(fā)生視同銷售行為應納稅營業(yè)額應如何確定
18．房地產(chǎn)企業(yè)收取銷售“定金、訂金”計算營業(yè)稅時應如何處理？
19．房地產(chǎn)企業(yè)采取“還本”銷售方式應納稅營業(yè)額應如何確認？
20．房地產(chǎn)企業(yè)回遷安置房屋應納稅營業(yè)額應如何確認？
21．房地產(chǎn)企業(yè)銷售購入、抵債所得房屋應如何計算繳納營業(yè)稅？
22．混合銷售業(yè)務營業(yè)稅的繳納對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務會造成哪些影響？
23．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生營業(yè)稅兼營業(yè)務應如何計算繳納營業(yè)稅，如何區(qū)分兼營與混合
銷售？

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托代建、房屋租賃業(yè)務營業(yè)稅
1．轉(zhuǎn)讓尚未進入施工階段的在建項目應如何納稅？
2．以土地使用權(quán)對外投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務是否需要繳納營業(yè)稅？
3．委托代建業(yè)務應如何計算繳納營業(yè)稅？
4．企業(yè)收取的定期資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費和資產(chǎn)增值補償金應如何交納營業(yè)稅？
5．房地產(chǎn)企業(yè)收取的房屋出租賠償金是否需要征稅？
6．企業(yè)以承包形式將房屋提供給企業(yè)內(nèi)部職工或者其他人員使用是否需要繳納
營業(yè)稅？
7．產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營業(yè)主取得的年終分紅是否需要繳納營業(yè)稅？

三、物業(yè)管理業(yè)務營業(yè)稅
1．物業(yè)管理公司的各項收入包括哪些內(nèi)容？
2．物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？
3．物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？
4．物業(yè)代收收入如何繳納營業(yè)稅？
5．物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征收營業(yè)稅？
6．物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？
7．物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？
8．小區(qū)發(fā)生盜搶事件物業(yè)公司如何核算？
9．小區(qū)公共用電設施用電如何核算？
10．物業(yè)公司向住戶收取的物業(yè)費中含水電費如何處理？物業(yè)公司要求住戶分擔
水電費時住戶索要發(fā)票怎么解決？

第二講：其他地方各稅稅務稽查應對與操控
一、土地使用稅
1．哪些地方的那些土地需要交納土地使用稅？
2．土地使用人不在當?shù)亍⑼恋厥褂脵?quán)共有或者發(fā)生土地使用權(quán)糾紛應由誰交納土
地使用稅？
3．土地使用稅以什么為計稅依據(jù)，“實際占用的土地面積”如何確認，什么是
“實際占用”，簽訂土地出讓協(xié)議是否就能確認已經(jīng)“實際占用土地”？
4．單獨建造的地下建筑用地是否征收土地使用稅，如征稅應納稅額應如何計算？
5．土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間是如何規(guī)定的，如果納稅人沒有實際占用土地，還會發(fā)生納稅義務嗎？
6．房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用稅應如何計算，如何繳納？
7．建造商品房的同時建造經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、安置房的是否需要交納
土地使用稅？

二、房產(chǎn)稅
1．房產(chǎn)稅的納稅人是誰，產(chǎn)權(quán)出典的、產(chǎn)權(quán)人不在的、產(chǎn)權(quán)糾紛的稅由誰繳納？
2．以分期付款方式購買使用商品房且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間，應由
誰納稅？
3．自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅應如何計算？
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售前已使用或出租、出借的商品房是否應繳納房產(chǎn)稅？
5．計算房屋原值時，附屬設備、設施價值是否應計入房屋價值，如果應計入初始
設備、設施，與更換設備、設施的處理方法有什么不同？
6．地下建筑是否應征收房產(chǎn)稅，如果征收的話應納稅額應如何計算？
7．會計上如果將土地與房產(chǎn)單獨記賬，計算房產(chǎn)稅時，房產(chǎn)原值應如何確認？
8．免費出租房產(chǎn)，免租期間是否應繳納房產(chǎn)稅，如果應繳房產(chǎn)稅，應由誰納稅？
9．房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生事件有哪些具體規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅有哪些
特殊規(guī)定？

三、契 稅
1．以出讓方式取得土地使用權(quán)契稅計稅依據(jù)如何確認？
2．變更或者重新簽訂土地出讓合同是否應征收契稅？
3．減免土地出讓金是否可以減免契稅？
4．以劃撥方式取得土地使用權(quán)應如何計算繳納契稅？
5．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)契稅的計稅依據(jù)應如何確認？
6．以完成“轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或者特定項目”為條件，低價或者無償取得
土地是如何計算征收契稅？
7．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓等企業(yè)重組方式取得土地使用權(quán)是否應繳納契稅？
8．實際取得土地后，但未辦理土地使用證是否應繳納契稅？
9．無效土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否應征收契稅？
10．建設銷售人防工程是否應征收契稅？
11．購房人承受房屋附屬車位、車庫、頂層閣樓以及儲藏室是否征收契稅？
12．被拆遷人取得返遷房是否應該繳納契稅？
13．購買精裝房應如何計算繳納契稅？
14．以“雙包代建”形式購買房屋應如何計算征收契稅？

四、耕地占用稅
1．耕地占用稅的納稅人的基本規(guī)定是怎樣的？
2．房地產(chǎn)企業(yè)以“招拍掛”方式取得耕地開發(fā)建設是否應繳納耕地占用稅？