房地產(chǎn)企業(yè)十大稅務風險自查補救與稽查應對（肖老師）

‖專題背景‖與時俱進，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃的生命線。
經(jīng)過多年的糾結(jié)和爭論，中央確定了去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。2016年稅收杠桿將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，特別是"營改增"試點范圍將波及房地產(chǎn)、建筑安裝、金融行業(yè)，給財務工作者帶來了新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰(zhàn)，交了不該交的稅，沒省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？房地產(chǎn)開發(fā)的稅收風險管控點在哪里？怎樣自查補救？在應對稽查時，企業(yè)總會與稅務機關產(chǎn)生一些分歧和爭議，有時小小的政策理解上的偏差，往往可能失之毫厘謬以千里，乃至招來巨大風險。
房地產(chǎn)新一輪稅務稽查風暴又將到來。在當前嚴征管，嚴稽查的形勢下，盡量事先避免稅企雙方爭議，對很多企業(yè)來說就更是至關重要。
本課程通過最新稅收政策的實戰(zhàn)解讀，運用大量的實用真實稽查案例，分析稅企爭議的原因和解決方法，達到準確理解稅收新政，合理運用稅收政策和補救方法，處理本單位的稅收策劃，達到解決稅企納稅爭議的方法的最佳效果。

‖主講專家‖肖老師：注冊稅務師、資深稅務稽查專家、國家稅務總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國家稅務總局督察內(nèi)審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會理事，稅務干部業(yè)務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務實踐中，特別是對企業(yè)稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。
肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以二十年的稅收征管、稽查經(jīng)驗，解說容易引起稅企業(yè)爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業(yè)財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規(guī)與實務緊密結(jié)合。且從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，是我國稅收實戰(zhàn)派講師的代表。

‖主講內(nèi)容‖
一：房地產(chǎn)開發(fā)最近的稅務案件風險管控
1．價格偏低的申辯理由––新疆瑞成房地產(chǎn)、廣東韶關盈錦置業(yè)起訴稅務局解析
2．合并清算土地增值稅爭議案件––海南三正、江蘇大山房地產(chǎn)起訴稅務局解析
3．真實合理支出無發(fā)票扣除判決借鑒––金湖盛錦銅業(yè)起訴淮安國稅判決書
4．租賃還是銷售？地下車庫爭議的實質(zhì)與借鑒––佛山鑫城地產(chǎn)起訴順德國稅案
5．代收稅款引發(fā)的工商訴訟––攀枝花金泰房地產(chǎn)訴訟案
6．會計人員切勿為公司找發(fā)票平賬––蘇州婁建稅案
7．開發(fā)商支付違約金是否征收個人所得稅？以是否退房為標準？

二：房地產(chǎn)開發(fā)相關稅收新政策運用與案例分享
1．注冊資本認繳制的稅務機遇與風險
2．密切關注國發(fā)[2015]25號國務院關于稅收等優(yōu)惠政策相關事項的通知
3．國家稅務總局關于落實三證合一登記制度改革482號應對方向
4．黑名單制度對涉稅企業(yè)納稅風險成本的重估
5．國家稅務機關采用的“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”對開發(fā)企業(yè)的深度沖擊與應對
6．預提所得稅預繳政策變化––2015年31號公告對企業(yè)的影響
7．本年度最重要的企業(yè)所得稅文件––國家稅務總局2015年34號公告針對工資等
扣除操作要點解析
8．重組業(yè)務稅收政策重大變化––財稅[2015]109號、國家稅務總局2015年40號
與48公告解析資產(chǎn)（股權）劃轉(zhuǎn)政策
9．財稅[2015]41號與國家稅務總局2015年20號透視個人以非貨幣資產(chǎn)投資個稅
最佳解決辦法

三：房地產(chǎn)建安業(yè)營改增的全面準備與應對策略
1．全面營改增前后企業(yè)準備三大紀律八項注意及過渡期稅務籌劃
2．不動產(chǎn)可以抵扣前后資產(chǎn)與發(fā)票的稅收選擇--延遲開票是否可以抵扣？
3．營業(yè)稅改增值稅五大籌劃點詳解
4．營改增前后甲乙雙方發(fā)票問題博弈要點––招標價格是否變化，合同怎樣修改？
預算怎樣調(diào)整？
5．怎樣提高可抵扣進項稅額合同中規(guī)定發(fā)票條款即是防范風險也是一種節(jié)稅策略
6．關聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移定價利用營改增試點進行稅收籌劃。
7．全面營改增前后人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務、流程、合同、文件整理與安排
8．營改增前后與供應商、客戶的博弈與談判及稅務風險管控

四：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅申報評估稽查典型問題與自查補救
1．2015年度所得稅匯算清繳原則性安排及注意事項
2．新申報表的基礎報表填列與注意事項
3．新申報表的主表信息與填列說明注意事項
4．新申報表附表––收入與扣除項目明細表填列方法
5．納稅調(diào)整項目明細表及相關附表的填列方法
6．資產(chǎn)項目扣除相關輔助報表填列方法及注意事項
7．所得稅彌補虧損明細表

五：房地產(chǎn)建設及預售階段問題處理與自查補救
1．開發(fā)用地的稅務處理問題。
2．開發(fā)項目立項報建等費用處理問題。
3．拆遷安置稅務處理與稅收風險檢測。
4．工程施工階段注意的稅務事項安排與籌劃。
5．征地過程土地出讓金返還會計與稅務處理。
6．籌建期如何處理稅務事宜？
7．預繳土地增值稅、營業(yè)稅的會計與稅務處理。
8．預計毛利的調(diào)整稅收風險檢測。
9．業(yè)務招待費的調(diào)整稅收風險檢測。
10．預售階段季度預繳與匯算清繳年度申報。
11．售樓處樣板房處理及稅收風險檢測。
12．車位車庫處理及稅收風險檢測。

六：房地產(chǎn)投融資業(yè)務中的稅收風險及自查補救
1．與金融企業(yè)借款的稅前扣除要求
⑴ 委托貸款稅前扣除應注意的事項
⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應注意的事項
⑶ 利息資本化與費用化的區(qū)分不清產(chǎn)生的稅務風險
2．向非金融企業(yè)融資的稅前扣除要求及注意事項
3．向類金融企業(yè)借款利息稅前扣除的要求及注意事項
4．關聯(lián)方之間融資產(chǎn)生的利息支出如何稅前扣除
5．向個人融資產(chǎn)生的利息稅前扣除要求及注意事項
6．企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風險
7．企業(yè)之間資金占用一定要用借款業(yè)務處理嗎

七：房地產(chǎn)開發(fā)完工階段疑難問題處理與自查補救
1．開發(fā)產(chǎn)品達到完工的條件稅收風險檢測
2．完工階段稅務與賬務處理稅收風險檢測
3．計稅成本的核算與結(jié)轉(zhuǎn)稅收風險檢測
4．毛利差異調(diào)整稅收風險檢測
5．完工年度匯算清繳申報稅收風險檢測
6．完工后續(xù)支出的調(diào)整稅收風險檢測

八：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票管理疑難問題處理與自查補救
1．跨期發(fā)票的處理
2．發(fā)票的審核要點
3．不合規(guī)票據(jù)的補救
4．甲供材與混合銷售發(fā)票如何開具稅收風險檢測
5．稅務機關查處假票的處理對策
6．總包與分包發(fā)票
7．實際發(fā)生如何掌握
8．年度結(jié)賬前對票據(jù)管理的要求
9．掛靠經(jīng)營如何開票風險最??？
10．假發(fā)票如何識別？應該由誰承擔鑒定職責？取得假發(fā)票如何補救？
11．丟失已經(jīng)開具的發(fā)票聯(lián)，如何處理？發(fā)票涉稅問題的追溯期限？

九：土地增值稅清算稅收籌劃與風險管控及補救方法
1．當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。
2．土地增值稅清算的時間如何把握？
3．土增稅清算單位和成本分攤方法。
4．房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題。
5．裝修費用減少土地增值稅的實戰(zhàn)節(jié)稅方法。
6．關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題。
7．紅線外發(fā)生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題。
8．中介機構報告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準確率。
9．土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關注的問題是什么？
10．土地增值稅的稅務審核實戰(zhàn)大解析

十：房地產(chǎn)稅會差異與地方稅稽查應對及自查補救
1．非常規(guī)租賃的涉稅（回租、轉(zhuǎn)租、無租、免租、不等額租金）。
2．股權轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃方法。
3．房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅稽查應對及自查補救。
4．房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅稽查應對及自查補救。
5．房地產(chǎn)企業(yè)契稅稽查應對及自查補救。
6．房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立稅收風險檢測。