建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策詳細(xì)解讀暨應(yīng)對策略分析專題班（王老師）

‖專題背景‖
自5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。財政部 國家稅務(wù)總局于3月23下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（財稅〔2016〕36號 ）文件，頭上的“靴子”終于落地，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關(guān)注。與此同時下發(fā)了配套文件總局13---19公告，分別就建筑業(yè)、房地產(chǎn)營改增的具體落實(shí)做出了相關(guān)的規(guī)定。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。四大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，引起稅負(fù)較大變化。
實(shí)施“營改增”后，企業(yè)由于原有的有形動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣、稅率提高、人工成本不準(zhǔn)抵扣等原因可能使“營改增”企業(yè)初期稅負(fù)明顯增加。企業(yè)對增值稅計稅方法的選擇舉棋不定，新老項(xiàng)目的確認(rèn)以及增值稅計算疑惑重重，增值稅如何在房地產(chǎn)開發(fā)全流程完美體現(xiàn)？增值稅的會計處理如何操作？營改增對企業(yè)所得稅和土地增值稅影響又是什么？

‖主講專家‖
王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，營改增實(shí)務(wù)操作，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：營改增政策框架闡述
1．資金密集與勞務(wù)密集性企業(yè)、積極所得和消極所得的增值稅稅率是如何設(shè)計的
2．增值稅的一般計稅方法與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期有什么聯(lián)系？
3．如何理解承包、承租、掛靠？營改增之后，建筑企業(yè)的掛靠行為何去何從？
掛靠的經(jīng)濟(jì)流程到底是什么？為什么會出現(xiàn)“三流一致”的規(guī)定？
4．如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的“年應(yīng)稅銷售額”？會計核算健全如何
理解？
5．房地產(chǎn)、建筑業(yè)是否可以選擇小規(guī)模納稅人？是否涉及一般納稅人的強(qiáng)認(rèn)定？
6．如何理解增值稅規(guī)定的“有償”勞務(wù)？
7．房地產(chǎn)企業(yè)先租后售行為，進(jìn)行免租期的優(yōu)惠，是否涉及增值稅？
8．營改增之后，哪些進(jìn)項(xiàng)不允許扣除，在進(jìn)行會計核算的時候注意什么問題？
9．如何理解“非正常損失”？房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計失誤而發(fā)生的重建行為是否可以抵
扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
10．什么是兼營？房地產(chǎn)企業(yè)“買一送一”模式下是否涉及增值稅？二者稅率是否一
致？如何規(guī)避？
11．進(jìn)行廣告宣傳，在汽車與房屋不同載體宣傳廣告費(fèi)稅負(fù)是否相同？如何選擇？
12．5.1之前銷售完結(jié)，5.1之后退房的，如何進(jìn)行增值稅與營業(yè)稅的處理？
13．營改增之后，企業(yè)代收的測繪費(fèi)、辦證費(fèi)、天然氣初裝費(fèi)、契稅等代收款是否計
征增值稅？稅率是？
14．房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收款如何預(yù)繳增值稅？申報表如何填列？和營業(yè)稅相比有什么
重大變化？如果收取的是誠意金呢？
15．企業(yè)享受減免稅，為什么有的企業(yè)會放棄減免稅呢？
16．餐飲服務(wù)的增值稅發(fā)票不可以抵扣銷項(xiàng)，住宿發(fā)票呢？
17．物業(yè)公司在營改增中如何確認(rèn)收入？轉(zhuǎn)售水電如何處理？

二：營改增政策主要涉稅風(fēng)險分析
1．不動產(chǎn)投資行為是否計征增值稅？是否給被投資方開具增值稅專用發(fā)票？
2．房地產(chǎn)企業(yè)自用一年以上又再次銷售的房屋，計稅方法和銷售“一手房”一樣嗎？
和土地增值稅的聯(lián)系是什么？
3．企業(yè)銷售5.1之前之后取得不動產(chǎn)計征增值稅的差異在哪里？取得的條件是增值稅專用發(fā)票嗎？
4．企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的稅負(fù)差異是什么？是否均適用差額計稅？
5．法院判決書、裁定書、調(diào)解書是否可以作為差額計稅的扣除憑證？是否可以作為
企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除憑證？
6．銷售不動產(chǎn)預(yù)繳的增值稅如何抵扣在當(dāng)期的應(yīng)交增值稅，案例告訴您操作方法。
7．轉(zhuǎn)讓“二手”不動產(chǎn)如何開具發(fā)票？
8．營改增之后取得不動產(chǎn)可以分次抵扣，取得的條件是合同的簽訂？還是款項(xiàng)的支
付？發(fā)票的索?。繒嬞~簿登載？
9．施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物是否使用分次抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)的規(guī)定？
10．在建不動產(chǎn)抵扣進(jìn)項(xiàng)的時點(diǎn)是？設(shè)計當(dāng)初就可以抵扣？還是工程決算之后？
11．改建的不動產(chǎn)超過50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何讓抵扣？
12．電梯、中央空調(diào)等附屬設(shè)施作為不動產(chǎn)管理，是喜是憂？和房產(chǎn)稅的規(guī)定有什么
相似之處？
13．已經(jīng)抵扣的不動產(chǎn)改變用途，如何計算轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)？案例告訴您準(zhǔn)確的計算方法。
14．納稅人注銷后尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)如何處理？可以辦理退稅嗎？
15．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)5.1之前之后轉(zhuǎn)作出租的稅負(fù)分析
16．小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)是否涉及5.1營改增的時間限制？
17．售后回租業(yè)務(wù)中個人取得租賃費(fèi)收入可以代開增值稅專用發(fā)票嗎？稅率是？
18．建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何區(qū)分新老項(xiàng)目？樁基是老項(xiàng)目，建筑主體是新項(xiàng)目如何
適用政策？
19．建筑業(yè)如何分項(xiàng)目計算預(yù)繳稅款，申報表如何填列？如果是多個項(xiàng)目如何填列案例
告訴您計算方法。
20．建筑企業(yè)預(yù)繳是差額計稅，申報是全額納稅嗎？取得分包工程進(jìn)項(xiàng)如何抵扣？勞務(wù)
分包呢？適用6% 的稅率嗎？
21．建筑業(yè)預(yù)繳的稅款，如何在當(dāng)期計算抵扣？
22．建筑面積、測繪面積、預(yù)售面積不一致的時候，如何計算允許扣除的地價款？如何
理解“對應(yīng)”的土地價款？
23．收到土地返還款如何計算抵扣？不同的土地返還款全方位分析
24．同時銷售新老項(xiàng)目，如何計算當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額？通過案例告訴您中間的“秘密”
25．房地產(chǎn)企業(yè)如何建立增值稅發(fā)票臺帳？

三：實(shí)際問題應(yīng)對
1．增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征稅?會不會取消土地增值稅?如果不取消，計算流程是否修正？如何扣除稅金？
2．政府招拍掛的土地成本是否可以從銷售額中抵扣？土地成本一次扣除？還是按照銷售比例扣除？契稅、耕地占用稅？拆遷補(bǔ)償款如何處理？
3．營改增之前提前“預(yù)繳”但是沒有收到預(yù)售款如何處理？
4．營改增后材料甲供與乙供的稅負(fù)差異？開發(fā)商與總包商利益如何平衡？
5．“營改增”對銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是如何規(guī)定的？取得舊發(fā)票如何處理？
6．預(yù)售房款如何征收增值稅？機(jī)構(gòu)所在地還是項(xiàng)目所在地？什么時候清算？企業(yè)的資金成本會因此加大嗎？
7．無產(chǎn)權(quán)車位的“銷售”是否征收增值稅？人防車位呢？
8．融資成本不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？無息借款、民間融資如何應(yīng)對增值稅改革？
9．地稅局欠稅清繳及事后稅收檢查會否帶來較大的風(fēng)險？
10．面積確權(quán)后怎樣應(yīng)對測繪面積和建筑面積的差異？
11．營改增對于企業(yè)所得稅、個人所得稅有無影響？
12．營改增后材料采購還要不要貨比三家？如何設(shè)計低稅負(fù)的采購制度？
13．建筑企業(yè)按照工程完工進(jìn)度確認(rèn)收入還是按照實(shí)際開具發(fā)票額來確認(rèn)收入？
14．未開具發(fā)票確認(rèn)收入可否扣除稅金及附加？
15．統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否延續(xù)原來的營業(yè)稅優(yōu)惠？
16．營改增后銷售折扣、促銷、折讓、退款等該如何納稅處理？
17．分期付款、按揭付款的銷售如何計稅？
18．先租后售、售后回租、售后回購、跨期租賃銷售等如何應(yīng)對營改增新政？
19．“買一送一”贈送不同的產(chǎn)品（空調(diào)、物業(yè)、面積、車位）如何確認(rèn)增值稅計稅依據(jù)？如何確定稅率？
20．計稅價格偏低如何應(yīng)對新政？營改增文件對此如何規(guī)定？
21．拆一還一的情況，如何確定計稅成本？是否可以抵扣？還建的商品房是否計征增值稅？對企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響是什么？契稅的計稅依據(jù)是否調(diào)整？
22．營改增之后，合作建房、以地?fù)Q房的模式如何計算增值稅？其他稅種的影響又是
什么？
23．銷售毛坯房、精裝房的增值稅待遇一樣嗎？委托裝修的增值稅如何處理？
24．營改增推行之后，在利益博弈的中如何計算臨界點(diǎn)，如何索取增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票？

四：營改增的會計處理
1．營改增之后，如何設(shè)定會計科目？
2．收到預(yù)收款如何進(jìn)行賬務(wù)處理？涉及的城建稅如何處理？在企業(yè)所得稅申報表如
何反映？
3．不同的視同銷售行為如何進(jìn)行會計處理？如何計算銷項(xiàng)？
4．不得抵扣的增值稅如何進(jìn)行處理？已經(jīng)抵扣但改變用途的如何進(jìn)行處理？
5．綠化工程如何抵扣進(jìn)項(xiàng)？
6．接受境外設(shè)計勞務(wù)如何代扣代繳增值稅？
7．取得減免的增值稅如何進(jìn)行會計處理？
8．首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備的會計處理如何操作？
9．房地產(chǎn)企業(yè)同時銷售新老項(xiàng)目，不同的計稅方法如何核算未交增值稅？
10．月末如何進(jìn)行增值稅的會計處理？
11．小規(guī)模納稅人如何進(jìn)行增值稅的會計處理？

五：專家現(xiàn)場預(yù)留時間答疑互動，解答學(xué)員營改增疑難問題。