深圳 2月26日 2022大灣區(qū)城市更新之《拆賠市場數(shù)據(jù)分析及拆遷方案設(shè)計實施策略借鑒》

■ 課程背景
隨著近兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)形勢的發(fā)展，大灣區(qū)城市更新已經(jīng)逐步進(jìn)入新的階段，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新的房企只能向管理要效益，精細(xì)化運營將成為大灣區(qū)城市更新的主流方向。拆遷工作是城市更新工作重中之中，也是難度最大的一環(huán)，始終貫穿于整個城市更新全流程。從前期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，到過程中拆補(bǔ)方案的設(shè)計編制、宣傳、表決，再到后期拆遷安置補(bǔ)償?shù)暮灱s、房屋的移交以及拆除，每一個環(huán)節(jié)的進(jìn)度都直接影響到整個城市更新項目的順利推進(jìn)。若是拆遷工作推進(jìn)緩慢，出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致項目整體改造周期延長，融資成本超出預(yù)期，對二級開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益會有直接的負(fù)面影響；拆補(bǔ)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接影響項目改造總成本認(rèn)定，關(guān)系到項目和企業(yè)未來的前途命運。
因此，面對日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和監(jiān)管日漸嚴(yán)厲細(xì)致的政策環(huán)境，面對法律意識、政策意識日漸增強(qiáng)的拆遷權(quán)利人，如何制定和優(yōu)化拆賠方案，準(zhǔn)確無誤地規(guī)避搬遷補(bǔ)償風(fēng)險和高效處理拆遷過程中的突發(fā)事件，是城市更新企業(yè)高管及拆遷專業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會的必修課。

■課程收益

1、了解大灣區(qū)各主要城市拆遷補(bǔ)償特征和基本政策，熟練掌握深圳各類型項目拆賠異同和集體資產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；
2、熟練掌握城市更新項目拆賠前期調(diào)研主要技能與拆遷數(shù)據(jù)分析管理方法；
3、熟練掌握非集體資產(chǎn)項目拆遷方案制定的基本流程與核心要點；
4、深入學(xué)習(xí)拆遷項目二次摸底、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷方案制定原則與方法；
5、熟練掌握集體資產(chǎn)項目合作分成方案制定的原則與方法，熟悉調(diào)研、談判、交易基本方法，學(xué)習(xí)相關(guān)案例；
6、深入學(xué)習(xí)補(bǔ)償方案的彈性設(shè)計和回遷管理規(guī)則與實施策略，掌握釘子戶預(yù)防與處理策略及拆賠風(fēng)險、突發(fā)事件和職務(wù)犯罪防控。
 


■ 課程大綱
第一部分   大灣區(qū)拆賠市場情況分析
一、大灣區(qū)不同城市、區(qū)位拆賠方案的特征
1、大灣區(qū)各主要城市更新的形勢，背景介紹；
2、大灣區(qū)各主要城市拆遷補(bǔ)償方案對比和總結(jié)及各城市補(bǔ)償方案的同與不同，探討不同補(bǔ)償形成的政策與歷史前景；
3、深圳各區(qū)拆遷補(bǔ)償?shù)牟町惙治?，通過案例對比原特區(qū)內(nèi)外各區(qū)補(bǔ)償方案的差異。
二、深圳不同項目類型的拆賠方案比較
1、城中村更新項目、老舊住宅更新項目、工改項目拆遷補(bǔ)償方案的比較；
2、土地整備利益統(tǒng)籌項目與城市更新項目拆遷補(bǔ)償方案的比較。
三、深圳集體資產(chǎn)在各類項目中的補(bǔ)償或分成
1、土地整備利益統(tǒng)籌項目；
2、更新項目；
3、返還地與非農(nóng)指標(biāo)等補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與各區(qū)差異。
第二部分   項目拆賠之現(xiàn)狀數(shù)據(jù)收集
一、前期調(diào)研
1、業(yè)主調(diào)研
Ø 業(yè)主本人基本情況（姓名、職業(yè)情況、聯(lián)系電話、經(jīng)濟(jì)狀況、家庭成員）
Ø 業(yè)主社會關(guān)系調(diào)研（家族關(guān)系、主要社會關(guān)系、主要及其他收入來源、業(yè)余愛好及日常軌跡等）
Ø 業(yè)主及租戶對拆遷的心態(tài)了解
2、物業(yè)及附屬物核查
Ø 永久性建筑物
Ø 非永久性建筑及附屬物、青苗核查
Ø 宅基地、空地權(quán)屬了解
Ø 核實各類建筑出租情況
Ø 了解拆遷范圍內(nèi)商品房的抵押情況及綠本褐本交易情況
3、周邊項目情況調(diào)研
Ø 周邊項目進(jìn)展
Ø 周邊項目補(bǔ)償情況
二、拆遷數(shù)據(jù)庫建立及拆遷談判前日常管理
  1、建立業(yè)主情況及物業(yè)數(shù)據(jù)庫并每日更新
  2、業(yè)主感情培養(yǎng)及拆遷范圍巡查（嚴(yán)防改擴(kuò)建）
第三部分   項目拆遷方案制定（非集體資產(chǎn)物業(yè)）
一、二次摸底
1、周邊項目補(bǔ)償?shù)墓緲?biāo)準(zhǔn)與最高補(bǔ)償摸底
2、業(yè)主期望摸底
3、項目規(guī)劃指標(biāo)與補(bǔ)償總量的對照分析
二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定
1、制訂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)草案
2、放風(fēng)試探了解業(yè)主反應(yīng)
3、主管部門的態(tài)度試探
三、拆遷方案制訂
1、補(bǔ)償方案確定
2、拆遷工作計劃
3、宣傳方案
四、實操案例分享
1、成功案例
2、不成功案例
第四部分   項目合作分成方案制定（針對集體資產(chǎn)）
一、市場調(diào)研
1、了解周邊項目對集體物業(yè)、非農(nóng)指標(biāo)等集體資產(chǎn)的分成和補(bǔ)償情況。
2、了解村管理班子、股東代表及家族大佬對集體資產(chǎn)處理的想法。
3、個人需求與集體資產(chǎn)的關(guān)系簡析
二、分成或補(bǔ)償?shù)某醪秸勁?/strong>
1、擬定集體資產(chǎn)的分析或補(bǔ)償方案
2、與村管理班子初步溝通
3、調(diào)整方案并達(dá)成一致
三、四會及集資交易平臺
1、四會準(zhǔn)備
2、四會的溝通與宣傳，反對派的思想工作。
3、交易平臺與交易準(zhǔn)入條件設(shè)置
四、實操案例分析
第五部分   拆賠方案設(shè)計的深化研究（拆賠方案的設(shè)計需要綜合考慮項目的特殊性、企業(yè)目標(biāo)、拆遷談判啟動的時間與拆遷的時段、項目的規(guī)劃指標(biāo)、業(yè)主心態(tài)、各類物業(yè)的狀況與法律手續(xù)等各種因素。）
一、補(bǔ)償方案的彈性設(shè)計
1、彈性設(shè)計的重要性
2、彈性設(shè)計的幅度及管理
二、釘子戶的預(yù)防與處理
1、釘子戶的發(fā)現(xiàn)與預(yù)防
2、拆遷中期的釘子戶軟化
3、拆遷后期的釘子戶處理
三、有證物業(yè)及國有土地上無證物業(yè)拆賠的風(fēng)險處理
1、綠本、褐本發(fā)生交易的處理
2、國有土地上無證物業(yè)的處理
3、產(chǎn)權(quán)證注銷的誤區(qū)與風(fēng)險
 四、拆遷階段突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案
1、安全事故的應(yīng)急管理
2、公共影響的應(yīng)急管理
3、強(qiáng)制拆除的應(yīng)急管理
五、拆遷階段員工職務(wù)犯罪防范
1、法律引導(dǎo)
2、防范手段
3、發(fā)生員工職務(wù)犯罪后的掃尾
六、回遷管理實施策略
1、回遷選房規(guī)則
2、補(bǔ)償協(xié)議對戶型選擇的影響
3、回遷面積與戶型選擇的引導(dǎo)