《傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型之路— 在幾乎不可能中尋找可能的曙光》

《傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型之路—

在幾乎不可能中尋找可能的曙光》課程提綱

一、全球視野下中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)與房地產(chǎn)未來(lái)

1.1 “百年未有之大變局”視角下的世界經(jīng)濟(jì)格局；

1.2 中美脫鉤與西太大國(guó)之間的不確定風(fēng)險(xiǎn)；

1.3 影響中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)走向的宏觀政策；

1.4 房地產(chǎn)無(wú)序擴(kuò)張與國(guó)家共同富裕戰(zhàn)略的沖突；

1.5 地方政府“專項(xiàng)債”與“項(xiàng)目貸”；

1.5.1 從嚴(yán)控增量到鼓勵(lì)舉“債”舉“貸”；

1.5.2 中央對(duì)地方政府財(cái)政的去土地化；

1.6 城市人口流入流出與房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)；

二、“房住不炒”政策調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)何去何從？

2.1房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒(méi)有核心能力？

2.1.1房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)沒(méi)有核心能力的行業(yè)；

2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新均屬于模仿創(chuàng)新；

2.1.2 項(xiàng)目成功取決于許多偶然因素（區(qū)域，地段，時(shí)機(jī)，預(yù)期）

2.1.3 住宅地產(chǎn)輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的資本特征；

2.1.4 龍頭房企“斷崖式下跌”的啟示；

2.2 央企地產(chǎn)穩(wěn)健與民企瘋狂擴(kuò)張的結(jié)局

2.2.1 黨委領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)與老板領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)；

2.2.2 保利、中糧、華潤(rùn) VS 恒大、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福；

2.2.3 房地產(chǎn)無(wú)序擴(kuò)張與“擴(kuò)大內(nèi)需雙循環(huán)”的平衡；

2.3 “房住不炒”政策調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)何去何從？

2.3.1 從國(guó)家“共同富?！睉?zhàn)略看待房地產(chǎn)調(diào)控；

2.3.2 土地集中拍賣(mài)與房地產(chǎn)企業(yè)融資的 “三道紅線”；

2.3.3 二手房限貸呼之欲出與去中介平臺(tái)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響；

2.3.4 地方400條調(diào)控政策下房地產(chǎn)也何去何從；

2.4  “共同富裕”目標(biāo)下房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的5個(gè)定位；

三、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型失敗

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整

3.1.1 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)只會(huì)穩(wěn)健規(guī)范發(fā)展（而不會(huì)消失）；

3.1.2 傳統(tǒng)民營(yíng)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整；

     樹(shù)立“紅線”意識(shí)；謹(jǐn)慎選擇人口流入城市；

     “小規(guī)模，低杠桿，快周轉(zhuǎn)”，“快”永不過(guò)時(shí)。

3.1.3 基于城市人口流入的項(xiàng)目區(qū)域選擇（戰(zhàn)略問(wèn)題）；

3.2 構(gòu)建“多角化”和“多元化”業(yè)務(wù)組合實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

3.2.1 “壓倉(cāng)類業(yè)務(wù)+現(xiàn)金流業(yè)務(wù)+遠(yuǎn)景業(yè)務(wù)”業(yè)務(wù)組合；

3.2.2  “優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”與現(xiàn)金流之間的“輕重平衡”；

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型失敗與原因

3.3.1 華潤(rùn)、中糧、復(fù)興的成功與萬(wàn)達(dá)、海航的失??；

3.3.2 民營(yíng)房企轉(zhuǎn)型的阻力與失敗原因；

3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的陷阱：

文旅地產(chǎn)；康養(yǎng)地產(chǎn)；鄉(xiāng)村振興（正面清單與負(fù)面清單）

四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方向

4.1 進(jìn)入城市更新領(lǐng)域

4.1.1 城市更新的內(nèi)容與舊城改造的區(qū)別；

4.1.2 城市更新的特點(diǎn)與案例；

4.1.3 城市租賃性保障住房：中央戰(zhàn)略，住房供給二元結(jié)構(gòu)下剛需；

4.1.4 城市租賃性保障住房的特點(diǎn)與切入途徑；

4.2 進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域

4.2.1 區(qū)域中心城市功能配套對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的剛需；

4.2.2 電商時(shí)代對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求大幅增長(zhǎng)；

4.2.3 REIT’s 與ABS 與物流地產(chǎn)的結(jié)合；

4.3 進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

 4.3.1 工業(yè)地產(chǎn)的類型與商業(yè)模式；

 4.3.2 工業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式；

 4.4.3 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金與工業(yè)地產(chǎn)招商；

4.4 通過(guò)資本收購(gòu)進(jìn)入新的領(lǐng)域

4.4.1 資本收購(gòu)：華潤(rùn)、中糧多、復(fù)興多元化成功經(jīng)驗(yàn)；

4.4.2 上海萬(wàn)業(yè)企業(yè) 資本收購(gòu)案例。

一、基本情況

姓名：劉玉峰出生日期：1970.10   籍貫：陜西咸陽(yáng)   戶口：重慶市；

本科：重慶建筑大學(xué) 1990-1995  國(guó)際工程承包（5年制）；

碩士研究生：香港理工大學(xué)  2002-2005 房地產(chǎn)與項(xiàng)目管理專業(yè)；

博士研究生：重慶大學(xué)  2006- 管理科學(xué)與工程專業(yè)；

職稱：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 副教授 ，碩士導(dǎo)師

二、工作履歷

2002.5 —— 2014.07

重慶大學(xué) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院

        研究與授課領(lǐng)域：《國(guó)際工程項(xiàng)目管理》（本科），《房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理》(MBA第2到16期班)、《大型項(xiàng)目項(xiàng)目融資與資本運(yùn)營(yíng)》 (工商管理學(xué)院EMBA第6到第14期班)、《工業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)》（公共管理學(xué)院MPA）。北京大學(xué)EMBA總裁班《房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理與轉(zhuǎn)型》

2009.1— 2012.12 （兼職）

           重慶金科集團(tuán) （滬市上市公司 000656）

          重慶地產(chǎn)公司 副總經(jīng)理

 2012.07——2015.12 （兼職）

        中機(jī)中聯(lián)工程有限公司（央企）  國(guó)際工程承包  FIDIC專家顧問(wèn)

2015.11—2018.01 （全職）

        國(guó)家電投遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保 （央企，上市公司600292），投資評(píng)審與風(fēng)控專家

2019.02—至今（全職）

        重慶盈田實(shí)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目商業(yè)模式與拓展工作。

2021.05—至今（兼職）

四川瀘州老窖集團(tuán)公司  獨(dú)立董事，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈“瀘江永”區(qū)域開(kāi)發(fā)技術(shù)顧問(wèn)

三、工業(yè)地產(chǎn)履歷：

1） 從2003年起，在重慶大學(xué)一直專注于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、工業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究。

2） 國(guó)內(nèi)較早從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐的學(xué)者，也是重慶大學(xué)唯一從事該領(lǐng)域研究與實(shí)踐的學(xué)者。

其中，2008年提出“工業(yè)社區(qū)理念下的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”，被重慶天海星實(shí)業(yè)集團(tuán)于2010年采納，并在重慶茶園新城實(shí)施。

2012年提出“產(chǎn)業(yè)公園理念下的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”，被重慶兩江新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展部采納，并在重慶水土高新區(qū)實(shí)施。

2013年，提出“大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)融合背景下工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”，被西咸新區(qū)灃西新城管委會(huì)采納，并在灃西新城實(shí)施。

3） 2015年至現(xiàn)在，在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，本人提出的“項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出模式”、“工業(yè)園區(qū)EPC+O”開(kāi)發(fā)模式，“工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金招商運(yùn)營(yíng)模式”，被重慶盈田集團(tuán)相繼采納采納，并在四川瀘州龍馬潭、宜賓翠屏區(qū)、廣西梧州、遂寧蓬溪縣龍?bào)纯萍紙@區(qū)等應(yīng)用實(shí)施。