標(biāo)桿企業(yè)全過程開發(fā)流程

一、深度解析標(biāo)桿企業(yè)營銷管理及其流程
1、項(xiàng)目可行性研究與立項(xiàng)如何決定項(xiàng)目成敗
案例：萬達(dá)重慶大渡口項(xiàng)目前期調(diào)研
2、新項(xiàng)目產(chǎn)品如何定價(jià)與考慮因素
差異化定價(jià)使項(xiàng)目利潤最大化及都有哪些策略和做法保證利潤最大化
案例解析
3、開盤、推盤及銷售策略與清盤
標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行營銷管控
重點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)管控
什么條件下采用分期開發(fā)和分期開盤
蓄客秘籍
項(xiàng)目提價(jià)策略
案例解析
4、預(yù)售許可證辦理
如何快速取得預(yù)售許可證
辦理流程與重點(diǎn)問題解決方案
案例解析
5、認(rèn)籌與回款管控
認(rèn)籌管理
回款：如何做到100%回款，都有哪些核心策略和操作方式
7、營銷團(tuán)隊(duì)管理
團(tuán)隊(duì)管理與考核
什么樣的績效激勵(lì)更適合你的項(xiàng)目
 
二、深度解析標(biāo)桿企業(yè)工程計(jì)劃管理及其流程
項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)管控的核心意義和概念
項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)怎么開
案例
項(xiàng)目管理班子搭建與職責(zé)職能劃分
開發(fā)流程核心管控策略
重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)管控：土方工程、基坑支護(hù)、降水與樁基
地下及地上結(jié)構(gòu)，外裝
為什么消防工程是工程及計(jì)劃管控的核心內(nèi)容，都有哪些重點(diǎn)管控動(dòng)作
案例
 
住宅交房管理
 
三、解析標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)管理及其流程
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段詳解
總規(guī)：城市在一定時(shí)期內(nèi)的總體規(guī)劃（一般是10-20年，例如青島市城市總體規(guī)劃2006-2020）。
控制性詳細(xì)規(guī)劃（控規(guī)）：政府規(guī)劃部門必須先規(guī)劃好土地用途即“控規(guī)”后，才能掛牌出讓拍賣，不會(huì)讓開發(fā)商任意發(fā)揮，不然建個(gè)化工廠天天污染怎么辦。
修建性詳細(xì)規(guī)劃（詳規(guī)）：開發(fā)商在控規(guī)的基礎(chǔ)上做修建性詳規(guī)，然后報(bào)政府規(guī)劃部門審批，審批通過后就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)了。
 
建筑設(shè)計(jì)階段詳細(xì)解析
該階段共分四步：
概念設(shè)計(jì)核心管控節(jié)點(diǎn)解析
方案圖重點(diǎn)管控內(nèi)容：建筑方案（包括平面方案，單體方案）后，必須報(bào)各政府部門審查，不行的地方必須修改。
初步設(shè)計(jì)圖：通過方案審查后進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
施工圖：初步設(shè)計(jì)后再施工圖設(shè)計(jì)，并做施工圖審查，通過后方可施工。
如何完成各類設(shè)計(jì)審查：
1）  出圖后送具有審圖資質(zhì)的設(shè)計(jì)院做“施工圖審查”（審查內(nèi)容：地質(zhì)勘探報(bào)告、全套施工圖）
2）  防雷圖紙一般是在建筑的設(shè)計(jì)階段就得報(bào)審審核
3）  消防：
第一步消防性能化：在辦理四證的時(shí)候完成。
在做性能化設(shè)計(jì)之前，建筑設(shè)計(jì)圖及建筑使用功能已經(jīng)完成初步設(shè)計(jì)，可以看到建筑布局，使用功能，防火分區(qū)，排煙疏散走道樓梯設(shè)置，消防通道，消防出口寬度等建筑設(shè)計(jì)，但消防施工圖無法出圖，因?yàn)椴恢涝摬扇『畏N設(shè)計(jì)方法來彌補(bǔ)突破消防規(guī)范，所以消防施工圖沒有，必須等待消防局對性能化設(shè)計(jì)的批復(fù)意見后才能著手按此設(shè)計(jì)。
：找性能化設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)報(bào)告。
：消防局組織專家開一個(gè)評審論證會(huì)，帶著報(bào)告，跟專家和消防局的人開性能化專家評審會(huì)，可能有答辯，通過。
第二步消防施工圖報(bào)審：根據(jù)設(shè)計(jì)方案和會(huì)議紀(jì)要和消防局意見綜合后，進(jìn)行涉及消防方面的建筑圖修改和消防機(jī)電施工圖設(shè)計(jì)，并報(bào)審。
 
法律依據(jù)：公安部下發(fā)的《建筑性能化防火設(shè)計(jì)評估管理暫行規(guī)定》
  法律依據(jù)：根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三、十四條規(guī)定的建筑物，建設(shè)單位應(yīng)向當(dāng)?shù)叵罊C(jī)構(gòu)提交消防設(shè)計(jì)審核，這就是報(bào)審。在工程竣工驗(yàn)收后必須向出具消防審核意見的消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收，這就是報(bào)審驗(yàn)收。
 
如何從設(shè)計(jì)角度最大化項(xiàng)目利潤
設(shè)計(jì)管控增加品質(zhì)與營銷的關(guān)系
案例

四、深度解析標(biāo)桿企業(yè)成本及招標(biāo)采購管理及其流程
如何編制項(xiàng)目目標(biāo)成本
目標(biāo)成本與項(xiàng)目總投資的關(guān)系
動(dòng)態(tài)成本管控
結(jié)算管理
成本優(yōu)化五大方案
新項(xiàng)目如何制定招標(biāo)采購策略與架構(gòu)
合同模式選擇
甲供材與合約規(guī)劃
如何降低采購成本
 
 
五、全面總結(jié)項(xiàng)目操盤管控核心要點(diǎn)解析
建委招標(biāo)及備案
項(xiàng)目稅收籌劃方案
報(bào)批報(bào)建全流程解析
立項(xiàng)、可研、環(huán)評、交評、五證辦理（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）等
案例分析:《重慶當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)基礎(chǔ)資料匯總》
見附件

項(xiàng)目獎(jiǎng)金與考核該如何設(shè)置

考核分為獎(jiǎng)金考核和績效考核：獎(jiǎng)金由集團(tuán)對項(xiàng)目公司進(jìn)行銷售、計(jì)劃、安全及成本等全面指標(biāo)考核，集團(tuán)各業(yè)務(wù)口對項(xiàng)目公司的各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行績效考核。
 
目標(biāo)管理責(zé)任獎(jiǎng)金：按持有物業(yè)的面積和不同業(yè)態(tài)計(jì)算。
獎(jiǎng)金公式
 
政府驗(yàn)收與項(xiàng)目竣工備案
案例分析
 
六、住宅地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化
為什么說成本利潤率是各部門考核重點(diǎn)
成本管控的目標(biāo)不是降低造價(jià)，而是把有限成本投入到產(chǎn)出比最大的地方
成本利潤率最大化案例：成本+設(shè)計(jì)+營銷解決方案

近10年萬達(dá)經(jīng)驗(yàn)，曾任萬達(dá)集團(tuán)成本高管；
曾任萬達(dá)學(xué)院高級講師；
國家一級注冊造價(jià)工程師&一級注冊建造師；
萬達(dá)出版《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》第九章成本      管理署名作者；
逾15年地產(chǎn)、建筑行業(yè)，造價(jià)咨詢行業(yè)經(jīng)驗(yàn)；
 
講師特色：
理論功底扎實(shí)，一線經(jīng)驗(yàn)豐富！
擅長案例教學(xué)，現(xiàn)場互動(dòng)！
萬達(dá)案例，行業(yè)標(biāo)桿！
 
工作經(jīng)歷：
　　在萬達(dá)近10年，經(jīng)歷其從幾十億到1000億，四代萬達(dá)廣場的升級過程、成本和招采管理體系的建立，完善；對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的成本管理、優(yōu)化和招標(biāo)采購具有深刻領(lǐng)悟；
　　負(fù)責(zé)、參與過武漢、鄭州、上海、福州、廣州、沈陽、北京、青島、成都萬達(dá)廣場的成本管理招標(biāo)采購工作。尤其擅長目標(biāo)成本編制，過程成本管控和工程結(jié)算管理，對目標(biāo)成本編制，索賠爭議處理和結(jié)算有獨(dú)到見解；尤其擅長招標(biāo)采購，對供應(yīng)商庫搭建、集中/戰(zhàn)略采購及招標(biāo)采購和合約管理有獨(dú)到見解和實(shí)際解決方案；尤其擅長商業(yè)地產(chǎn)成本及招采合約管理，包括五星級酒店、購物中心，寫字樓，商鋪
，公寓，住宅等各類業(yè)態(tài)；擅長商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成本管控；

主要參與工作包括：
《萬達(dá)集團(tuán)品牌庫》；
《萬達(dá)集團(tuán)成本管理制度》修編及管理；
《萬達(dá)集團(tuán)建造標(biāo)準(zhǔn)》修訂；
萬達(dá)出版《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》第九章成本管理 署名作者（后附）
 
主要經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績-萬達(dá)工作期間
　　通過成本測算、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、設(shè)計(jì)優(yōu)化為福建萬達(dá)廣場項(xiàng)目節(jié)約成本近3500
萬元。 通過方案階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化、機(jī)電工程優(yōu)化為北京通州萬達(dá)廣場節(jié)約成本金
2000萬元。通過設(shè)計(jì)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化為目前所在企業(yè)優(yōu)化地下停車場結(jié)構(gòu)工程近1500
萬元。
　　本人經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，總結(jié)出一套適用于中小型企業(yè)的成本管理及招
采合約管理體系及獨(dú)到的解決方案。憑借本人海外工程管理經(jīng)驗(yàn)和造價(jià)咨詢公司經(jīng)驗(yàn)，本人的合約管理培訓(xùn)可以結(jié)合國內(nèi)外案例，適用于有國際工程的企業(yè)。