房地產項目論證和土地研判

第一部分 項目、土地的決策工具和決策階段（1.5H）
一、失敗案例：北京南六環(huán)某項目拿地決策
二、常見問題
（一）常見問題一：
1、決策---算賬---產品
2、售價等不確定
3、結論不確定---無法決策
（二）常見問題二：
1、官員、原土地方---叫好
2、老板---下達指令
3、非操盤經理人---感覺不錯
4、操盤經理人---痛苦艱難
（三）常見問題三：
定性容易、定量難---有完全不同性質的好
（四）問題鏈接：
1、問題鏈接---成本表單---方法
2、問題鏈接---不同維度---方法
三、決策工具
（一）是否存在某一種工具可以簡單判斷該不該拿地？
（二）戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
（三）SPACE矩陣決策法
四、成功案例：新奧某項目
（一）SPACE矩陣
（二）客戶分析圖
（三）產品定位

第二部分 進入城市和區(qū)域決策
一、進入城市和區(qū)域決策的決策因子----識別有效信息
（一）外部關鍵因子
1、宏觀政策和產業(yè)導向
案例：萬達第一次擴張之路
2、區(qū)域經濟和城市發(fā)展
3、行業(yè)周期
4、競爭關系
5、人口與投資特征
6、土地財政依賴度
案例：鄂爾多斯、神木、山東銀灘

（二）內部關鍵因子
1、企業(yè)戰(zhàn)略
2、產業(yè)資源
3、融資能力
4、運營能力
5、營收能力
6、人力資源與組織管控
二、小結：城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系

第三部分 地塊和項目決策工具
（一）決策工具和方法
1、SPACE矩陣決策方法
2、六分法定位決策
（二）兩類因子的設定
1、市場與競爭性因子
（1）區(qū)域規(guī)劃主導方向與項目吻合度
案例：京津冀一體化和濱海新區(qū)
（2）區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段
（3）區(qū)域人口來源主動性
案例：京津新城
（4）區(qū)域內土地供應狀況
（5）區(qū)域內競爭性開發(fā)企業(yè)開發(fā)能力和供應
（6）區(qū)域內各類產品分布與去化能力
2、財務與產品因子
（1）企業(yè)賬期控制能力
（2）項目整體自有資金占比
（3）企業(yè)融資能力
（4）產品利潤及定價策略（價格、利潤）
（5）企業(yè)銷售能力
（6）企業(yè)優(yōu)勢產品吻合度
案例：華僑城對于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬科對于商業(yè)地產的態(tài)度
（三）小結：項目和地塊決策space矩陣的決策體系

第四部分 分組練習

中華企管培訓網特邀講師，房地產戰(zhàn)略定位專家，國家環(huán)境產業(yè)園項目組組長，易信城市產業(yè)研究院董事長，房企總裁戰(zhàn)略顧問，實戰(zhàn)派培訓師，清華大學、北京大學房地產總裁特聘教授，畢業(yè)于華中科技大學，北京大學經濟地理專業(yè)研修。

曾任春光集團、新華集團、澳美基業(yè)、中盈集團等大型房地產集團總裁；搜房網、新浪房地產網等知名網站房地產板塊顧問。

實操多個區(qū)域性開發(fā)和新市鎮(zhèn)開發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實踐功底。十八年的項目操盤經驗，主持一級土地整理項目總面積達100余平方公里，主持開發(fā)項目總建筑面積達500余萬平方，以實踐項目為載體，統(tǒng)籌研發(fā)、實踐和運營管控，涵蓋商業(yè)地產、住宅地產、產業(yè)地產等領域。

講授過數十場專業(yè)領域企業(yè)內訓及公開課，包括：中新生態(tài)城、松江集團、招商地產集團、萬路集團、冠魯集團、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設計、清華大學房地產總裁班、武漢大學房地產開發(fā)與金融領袖班等知名企業(yè)、教育機構顧問及特聘講師。