房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判

第一部分 項(xiàng)目、土地的決策工具和決策階段（1.5H）
一、失敗案例：北京南六環(huán)某項(xiàng)目拿地決策
二、常見問題
（一）常見問題一：
1、決策---算賬---產(chǎn)品
2、售價等不確定
3、結(jié)論不確定---無法決策
（二）常見問題二：
1、官員、原土地方---叫好
2、老板---下達(dá)指令
3、非操盤經(jīng)理人---感覺不錯
4、操盤經(jīng)理人---痛苦艱難
（三）常見問題三：
定性容易、定量難---有完全不同性質(zhì)的好
（四）問題鏈接：
1、問題鏈接---成本表單---方法
2、問題鏈接---不同維度---方法
三、決策工具
（一）是否存在某一種工具可以簡單判斷該不該拿地？
（二）戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣
（三）SPACE矩陣決策法
四、成功案例：新奧某項(xiàng)目
（一）SPACE矩陣
（二）客戶分析圖
（三）產(chǎn)品定位

第二部分 進(jìn)入城市和區(qū)域決策
一、進(jìn)入城市和區(qū)域決策的決策因子----識別有效信息
（一）外部關(guān)鍵因子
1、宏觀政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向
案例：萬達(dá)第一次擴(kuò)張之路
2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展
3、行業(yè)周期
4、競爭關(guān)系
5、人口與投資特征
6、土地財政依賴度
案例：鄂爾多斯、神木、山東銀灘

（二）內(nèi)部關(guān)鍵因子
1、企業(yè)戰(zhàn)略
2、產(chǎn)業(yè)資源
3、融資能力
4、運(yùn)營能力
5、營收能力
6、人力資源與組織管控
二、小結(jié)：城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系

第三部分 地塊和項(xiàng)目決策工具
（一）決策工具和方法
1、SPACE矩陣決策方法
2、六分法定位決策
（二）兩類因子的設(shè)定
1、市場與競爭性因子
（1）區(qū)域規(guī)劃主導(dǎo)方向與項(xiàng)目吻合度
案例：京津冀一體化和濱海新區(qū)
（2）區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段
（3）區(qū)域人口來源主動性
案例：京津新城
（4）區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況
（5）區(qū)域內(nèi)競爭性開發(fā)企業(yè)開發(fā)能力和供應(yīng)
（6）區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品分布與去化能力
2、財務(wù)與產(chǎn)品因子
（1）企業(yè)賬期控制能力
（2）項(xiàng)目整體自有資金占比
（3）企業(yè)融資能力
（4）產(chǎn)品利潤及定價策略（價格、利潤）
（5）企業(yè)銷售能力
（6）企業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)品吻合度
案例：華僑城對于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬科對于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度
（三）小結(jié)：項(xiàng)目和地塊決策space矩陣的決策體系

第四部分 分組練習(xí)

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位專家，國家環(huán)境產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組組長，易信城市產(chǎn)業(yè)研究院董事長，房企總裁戰(zhàn)略顧問，實(shí)戰(zhàn)派培訓(xùn)師，清華大學(xué)、北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁特聘教授，畢業(yè)于華中科技大學(xué)，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)地理專業(yè)研修。

曾任春光集團(tuán)、新華集團(tuán)、澳美基業(yè)、中盈集團(tuán)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)總裁；搜房網(wǎng)、新浪房地產(chǎn)網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊顧問。

實(shí)操多個區(qū)域性開發(fā)和新市鎮(zhèn)開發(fā)。在土地獲取、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化方面均有深刻理論和實(shí)踐功底。十八年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，主持一級土地整理項(xiàng)目總面積達(dá)100余平方公里，主持開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)500余萬平方，以實(shí)踐項(xiàng)目為載體，統(tǒng)籌研發(fā)、實(shí)踐和運(yùn)營管控，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

講授過數(shù)十場專業(yè)領(lǐng)域企業(yè)內(nèi)訓(xùn)及公開課，包括：中新生態(tài)城、松江集團(tuán)、招商地產(chǎn)集團(tuán)、萬路集團(tuán)、冠魯集團(tuán)、丁字灣南海新城城投公司、中建院、易筑設(shè)計、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班、武漢大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與金融領(lǐng)袖班等知名企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)顧問及特聘講師。